سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یعنی شما مالک نیمی (۵۰ درصد) از کل یک ملک، شامل هم زمین (عرصه) و هم بنا (اعیان) آن هستید. اما این مالکیت به صورت شراکتی (مشاع) و بدون تعیین مرزهای فیزیکی مشخص است. نیم دیگر ملک (سه دانگ باقی مانده) هم متعلق به شخص یا اشخاص دیگری است.
تاحالا شده توی معاملات ملکی یا وقتی سند یه خونه رو می بینی، چشمت به اصطلاحاتی مثل «سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان» بخوره و سرت گیج بره؟ نگران نباش، این اصطلاحات حقوقی و ثبتی، هر چقدر هم که پیچیده به نظر بیان، با یه توضیح ساده و مثال های واقعی کاملاً قابل فهم میشن. توی دنیای امروز که بازار ملک و خرید و فروش اون پر از ریزه کاریه، دونستن معنی دقیق این کلمات برای هر کسی که می خواد قدمی توی این حوزه برداره، از نون شب واجب تره. چرا؟ چون یه اشتباه کوچیک یا یه سوتفاهم ساده، می تونه شما رو گرفتار دردسرهای بزرگی کنه. بیایید با هم ریشه ی این اصطلاح رو پیدا کنیم و ببینیم چطور می تونیم با خیال راحت تری توی این بازار فعالیت کنیم.
بیا اول مفاهیم پایه رو با هم مرور کنیم: دانگ، مشاع، ششدانگ، عرصه و اعیان
قبل از اینکه شیرجه بزنیم توی مفهوم اصلی، خوبه که اول با اجزای این عبارت آشنا بشیم. هر کدوم از این کلمات، یه معنی مشخص و مهم دارن که در کنار هم، یه تصویر کامل از وضعیت مالکیت یه ملک رو به ما میدن.
دانگ چیه اصلاً؟
توی کشور ما، وقتی از مالکیت ملک حرف می زنیم، معمولاً از «دانگ» به عنوان واحد شمارش استفاده می کنیم. دانگ مثل یه برش از یه کیکه که کل کیک (یعنی کل ملک) به شش برش مساوی تقسیم شده. پس هر دانگ، معادل یک ششم از کل ملک هست. مثلاً اگه شما یه دانگ از یه خونه رو داشته باشی، یعنی مالک یک ششم اون خونه ای. این تقسیم بندی به مالکین کمک می کنه تا سهمشون رو از مالکیت ملک، خیلی دقیق و مشخص بدونن.
ششدانگ یعنی چی؟
وقتی می شنویم یه ملک «ششدانگ»ه، یعنی تمام و کمال به یه نفر تعلق داره. هیچ شریکی وجود نداره و اون فرد، مالک صد در صد (یعنی ۶ تا از ۶ دانگ) هم زمین و هم ساختمون روی اون هست. این ساده ترین و کامل ترین نوع مالکیت محسوب میشه و معمولاً دردسر کمتری داره.
مالکیت مشاعی رو بشناسیم
حالا رسیدیم به کلمه «مشاع» که یه کمی پیچیده تره. مالکیت مشاع یعنی یه ملک یا یه دارایی، مال چند نفر باشه، اما سهم هر کدوم از این افراد به صورت دقیق و جداگانه روی زمین مشخص نشده باشه. یعنی هر کدوم از شما شریک ها، توی ذره ذره اون ملک سهیم هستید، از دیوارها تا حتی یک وجب خاک. نمی تونید بگید این قسمت آشپزخونه مال منه، یا اون گوشه حیاط متعلق به من تنهاست. همه تون توی کل ملک، شریک هستید و برای هر تصمیمی، باید با هم توافق کنید.
تصور کنید دو نفر با هم یه ماشین می خرن. این ماشین کاملاً مال هر دو نفره و نمیشه گفت صندلی راننده مال یکیه و صندلی شاگرد مال اون یکی. بلکه هر دو نفر توی کل ماشین شریکن. مالکیت مشاعی ملک هم دقیقاً همینطوره.
فرق عرصه و اعیان چیه؟
این دو تا واژه هم از اون کلماتی هستن که اگه معنیشو ندونی، ممکنه حسابی گیج بشی.
- عرصه: به زمین زیر بنا میگن. یعنی همون تیکه خاکی که خونه یا ساختمون روش ساخته شده.
- اعیان: به خود بنا یا ساختمونی که روی زمین ساخته شده میگن. مثلاً یه واحد آپارتمان، یه مغازه، یه ویلا یا حتی یه انبار، همگی جزو اعیان حساب میشن.
توی سندهای ملکی، معمولاً عرصه و اعیان با هم معامله میشن. اما بعضی وقتا هم پیش میاد که از هم جدا باشن. مثلاً توی زمین های اوقافی، شما فقط مالک اعیان (ساختمون) هستی و عرصه (زمین) متعلق به اداره اوقافه.
پس «سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان» دقیقاً یعنی چی؟
حالا که با تک تک اجزا آشنا شدیم، برگردیم به عبارت اصلی مون. وقتی توی یه سند ملکی می بینی نوشته شده «سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان»، یعنی:
- شما مالک نصف ملک هستید (۳ دانگ از ۶ دانگ).
- این مالکیت، هم شامل زمین (عرصه) و هم شامل ساختمون (اعیان) میشه.
- این سه دانگ به صورت «مشاع» به شما تعلق داره، یعنی سهم شما از کل ملک مشخصه (نصف)، اما مرزهای فیزیکی این نصف مشخص نیست. یعنی شما نصف «همه جای» ملک رو شریکی.
- نصف دیگه (سه دانگ باقی مونده) هم مال یه نفر یا چند نفر دیگه است که اسمشون توی سند قید شده.
به زبان خودمونی تر، شما و شریکتون، هر دو با هم مالک یه خونه هستید. نمی تونید بگید هال و آشپزخونه مال منه، اتاق خواب ها مال شریکم. بلکه توی هر سانت از اون خونه، شما با شریکت هم مالک هستی. این نوع مالکیت، بیشتر توی آپارتمان ها (که هر واحد یه اعیانه و زمینش مشاعیه)، خانه های ویلایی مشترک یا زمین های کشاورزی که چند نفر با هم خریدن، دیده میشه.
چرا این نوع مالکیت اصلا به وجود میاد؟
مالکیت مشاع دلایل مختلفی داره که بعضی از رایج ترین هاش اینان:
- ارث: وقتی خدای نکرده کسی فوت می کنه، اموالش بین ورثه تقسیم میشه. اگه یه ملک داشته باشه، معمولاً به صورت مشاعی بین وراث تقسیم میشه.
- شراکت: ممکنه دو یا چند نفر بخوان با هم یه ملک بخرن (مثلاً برای سرمایه گذاری یا استفاده مشترک) و به صورت شراکتی سند بزنن.
- مصالح خانوادگی یا تجاری: گاهی اوقات برای حفظ یه ملک توی خانواده یا برای یه کسب و کار مشترک، مالکیت به صورت مشاع ثبت میشه.
یه کوچولو دقت کن: «سه دانگ از شش دانگ مشاع» با «سه دانگ مشاع از شش دانگ» چه فرقی داره؟
این دو تا عبارت خیلی شبیه به نظر میان، اما توی دنیای حقوقی و ثبتی، یه فرق کوچیک ولی مهم با هم دارن که دونستنش واقعاً لازمه. اجازه بدید با مثال توضیح بدم:
وقتی میگیم «سه دانگ مشاع از شش دانگ»
این همون عبارتیه که موضوع اصلی مقاله ماست. یعنی ملک (عرصه و اعیانش) ابتدا شش دانگ (کامل) بوده و متعلق به یک نفر. بعداً این ملک به صورت مشاع بین چند نفر تقسیم شده و شما سه دانگ از این شش دانگ رو مالک هستید. پس در واقع، مالکیت کامل یک نفر، تبدیل به مالکیت مشاعی شده. اکثر موارد ارثی یا شراکتی به این شکل هستن.
مثال: آقای احمد یه باغ ششدانگ داره. ایشون فوت می کنه و باغ بین دو تا از ورثه اش به صورت سه دانگ سه دانگ مشاع تقسیم میشه. یعنی الان هر کدوم از ورثه، «سه دانگ مشاع از ششدانگ» این باغ رو دارن.
وقتی میگیم «سه دانگ از شش دانگ مشاع»
این عبارت یه کمی فرق داره. یعنی ملک از اول هم «شش دانگ مشاع» بوده! یعنی چی؟ یعنی از اول متعلق به چند نفر بوده و شما سه دانگ از این مالکیت مشاع رو دارید. شاید یه کمی پیچیده به نظر بیاد، ولی میشه اینطور درکش کرد که انگار یه ملک خیلی بزرگ از ابتدا مال چند نفر بوده و هر کدوم سهم مشاعی داشتن و شما بخشی از اون سهم مشاعی رو خریدی.
مثال: فرض کنید یه زمین بزرگ ۱۰ هکتاری داریم که از اول به صورت «شش دانگ مشاع» بین ده نفر تقسیم شده (هر کدوم یک دانگ). حالا یکی از این شرکا (مالک یک دانگ)، می خواد سهمش رو به دو نفر دیگه بفروشه. اگه به هر کدوم نصف سهمش رو بفروشه، اون خریدار میشه مالک «نیم دانگ از شش دانگ مشاع». اگر کسی سه دانگ از کل این ۱۰ هکتار رو داشته باشه (که از ابتدا هم بین چندین نفر مشاع بوده)، میگیم «سه دانگ از شش دانگ مشاع» رو داره.
به زبان ساده تر، «سه دانگ مشاع از شش دانگ» به این معنی است که یک ملک کامل ششدانگ، حالا به صورت نصف نصف (مشاعی) بین دو نفر تقسیم شده. اما «سه دانگ از شش دانگ مشاع» یعنی یک ملک که از ابتدا هم به صورت مشاع متعلق به چند نفر بوده، و شما سه دانگ از این کل مشاع رو دارید.
این تفاوت چه تاثیری داره؟
شاید به نظر بیاد این تفاوت خیلی کوچیکه، اما توی تفسیر حقوقی اسناد و پیامدهای اون، اهمیت زیادی پیدا می کنه. مخصوصاً وقتی بحث دعاوی ملکی یا مسائل پیچیده تر پیش میاد، دونستن این فرق میتونه مسیر رو تغییر بده. پس حواست باشه که موقع خرید یا بررسی اسناد، به جایگاه کلمات مشاع و شش دانگ دقت کنی.
حق و حقوق و وظایف شما به عنوان مالک سه دانگ مشاع چیه؟
وقتی مالک سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یه ملک میشی، یعنی نصف اون ملک مال توئه. اما این مالکیت یه سری حق و حقوق و البته وظایف خاصی رو هم برای شما و شریکت به وجود میاره. بیا ببینیم چی به چیه:
حق استفاده و بهره برداری از ملک
شما به عنوان مالک سه دانگ مشاع، حق داری از کل ملک استفاده کنی و ازش بهره برداری کنی. مثلاً اگه یه خونه است، می تونی توش زندگی کنی یا اجاره اش بدی. اما یادت باشه، این حق باید با توافق و رضایت شریکت انجام بشه. یعنی نمی تونی خودسرانه کاری بکنی که حق استفاده اون رو از بین ببره یا محدود کنه. هر گونه استفاده ای باید با رعایت سهم و حقوق هر دو طرف باشه.
حق تصمیم گیری و اداره ملک
اینجا دیگه باید حسابی حواست باشه! برای هر تصمیم مهمی که مربوط به ملک میشه، مثل تعمیرات اساسی، تغییر کاربری (مثلاً تبدیل خونه به مغازه)، یا حتی فروش ملک، حتماً باید با شریکت به توافق برسی. اگه شریکت راضی نباشه، کار پیچیده میشه و ممکنه مجبور بشی از طریق دادگاه اقدام کنی. دادگاه میتونه در صورت عدم توافق، راهکارهایی مثل فروش ملک و تقسیم پولش یا تعیین نحوه اداره ملک رو پیشنهاد بده.
وظایف شما در قبال ملک مشاع
فقط حق و حقوق نیست، وظایفی هم داری که باید انجامشون بدی:
- مشارکت در هزینه ها: نگهداری از ملک، پرداخت عوارض شهرداری، مالیات و هزینه های تعمیرات، همه و همه به نسبت سهم شما (یعنی نصف) باید پرداخت بشن.
- عدم آسیب رسانی: هیچ کاری نباید انجام بدی که به حقوق شریکت یا به خود ملک آسیب بزنه.
حق شفعه؛ یه نکته مهم حقوقی
حق شفعه، یه قانون خیلی خاص و مهمه که توی املاک مشاعی وجود داره. اگه شریکت بخواد سهم خودشو (یعنی اون سه دانگ دیگه) به شخص سومی بفروشه، شما به عنوان شریک، حق اولویت خرید اون سهم رو داری. یعنی می تونی با همون قیمتی که شریکت با خریدار دیگه به توافق رسیده، سهمشو بخری و جلوی ورود یه شریک جدید رو بگیری. البته این حق شرایط خاص خودشو داره و برای اعمالش باید سریع اقدام کنی.
چالش ها و دردسرهای خرید و فروش ملک با سند سه دانگ مشاعی
خرید یا فروش ملکی که سندش سه دانگ مشاعه، مثل راه رفتن روی لبه تیغه. اگه حواست نباشه و تمام جوانب رو نسنجی، ممکنه با دردسرهای زیادی روبرو بشی. اینجا چند تا از مهم ترین چالش ها و نکاتی که باید بهشون دقت کنی رو با هم مرور می کنیم.
قبل از خرید و فروش حتماً استعلام بگیر!
قبل از اینکه هر تصمیمی بگیری، حتماً باید وضعیت سند رو دقیق استعلام کنی. این یعنی چی؟ یعنی باید بری اداره ثبت اسناد و مطمئن بشی که سند واقعاً به نام کیه، چند تا شریک داره، سهم هر کدوم چقدره و آیا ملک بدهی یا مشکلی نداره. شناسایی دقیق بقیه شرکا، آدرس و شماره تماسشون و حتی خلق و خوی اون ها، برای آینده ملک خیلی مهمه.
نکات مهم توی تنظیم قولنامه و مبایعه نامه
قولنامه و مبایعه نامه ای که برای ملک مشاعی تنظیم میشه، باید خیلی با دقت نوشته بشه. چند نکته کلیدی:
- قید صریح وضعیت مشاعی: حتماً باید توی قرارداد ذکر بشه که ملک به صورت مشاعی معامله میشه و سهم شما (یا سهمی که می فروشی) دقیقاً چند دانگ مشاعیه.
- توافقات اداره و بهره برداری: اگه شرکا روی نحوه استفاده از ملک (مثلاً کی از کدوم قسمت استفاده کنه یا هزینه ها چطور تقسیم بشه) توافق خاصی دارن، باید حتماً توی قرارداد بیاد.
- بند حق شفعه: ممکنه بخواید توی قرارداد، بند مربوط به حق شفعه رو شفاف تر بنویسید یا حتی از اون صرف نظر کنید، البته با توافق تمام شرکا.
توی معاملات ملکی با سند مشاعی، شفافیت و وضوح در قرارداد حرف اول رو میزنه. حتی اگه فکر می کنی همه چیز رو میدونی، باز هم از یه مشاور املاک یا وکیل متخصص کمک بگیر.
چه خطراتی ممکنه تهدیدت کنه؟
اینا بعضی از چالش های رایج هستن که ممکنه باهاشون روبرو بشی:
- اختلاف با سایر شرکا: این رایج ترین مشکله. ممکنه روی هر چیزی، از رنگ دیوار گرفته تا مبلغ اجاره، با شریکت اختلاف نظر پیدا کنی.
- دشواری در اخذ وام بانکی: معمولاً بانک ها برای دادن وام روی ملک هایی که سند مشاعی دارن، سخت گیری بیشتری می کنن یا اصلاً وام نمیدن. چون توی صورت عدم پرداخت اقساط، مصادره و فروش ملک مشاع، برای بانک دردسرسازتره.
- مشکلات در نوسازی و بازسازی: اگه بخوای ملک رو بازسازی کنی یا تغییراتی توش بدی، باید رضایت همه شرکا رو داشته باشی. اگه یکی راضی نباشه، کار به مشکل می خوره.
- محدودیت در فروش: پیدا کردن مشتری برای ملک مشاعی ممکنه سخت تر باشه، چون هر خریداری دوست داره مالکیت کامل و بدون دردسر داشته باشه.
چطور میشه مالکیت مشاع رو به مفروز (تک مالکیت) تبدیل کرد؟
اغلب مالکین مشاعی، دوست دارن بالاخره ملکشون از حالت شراکت دربیاد و هر کس سهم مشخص و جدای خودشو داشته باشه. به این کار میگن تبدیل مالکیت مشاع به مفروز (یعنی جدا شده). چند تا راه برای این کار هست:
افراز یا تقسیم فیزیکی ملک
اگه ملک شما قابل تقسیم باشه، یعنی بشه اون رو به صورت فیزیکی به چند قسمت مجزا تبدیل کرد، می تونید درخواست «افراز» بدید. مثلاً یه زمین بزرگ رو میشه به دو تا زمین کوچیک تر تقسیم کرد. این کار مراحل قانونی داره و معمولاً باید از طریق اداره ثبت اسناد یا دادگاه اقدام کنی. اگه ملک قابل افراز باشه، سهم هر کدوم از شرکا به صورت دقیق مشخص میشه و هر کس سند مفروز (تک مالکیت) خودشو می گیره.
تقسیم با رضایت و توافق شرکا
این بهترین و ساده ترین راه حله! اگه شما و شریکت بتونید با هم به توافق برسید که ملک رو چطور تقسیم کنید (یا چطور ازش استفاده کنید و هزینه هاش رو چطور بپردازید)، دیگه نیازی به دادگاه و دردسرهای حقوقی نیست. بعد از توافق، باید حتماً این توافق رو توی یه سند رسمی ثبت کنید تا از نظر قانونی معتبر باشه و بعدها مشکلی پیش نیاد.
اگه نشد، فروش ملک و تقسیم پولش
بعضی وقتا ملک اصلاً قابل افراز نیست (مثلاً یه آپارتمان تک واحدی رو نمیشه دو تیکه کرد!) یا شرکا به هیچ عنوان با هم به توافق نمی رسن. توی این حالت، چاره ای نیست جز اینکه از دادگاه درخواست «دستور فروش» ملک رو بدی. دادگاه پس از بررسی، حکم به فروش ملک صادر می کنه و پولی که از فروش به دست میاد، به نسبت سهم (یعنی نصف به شما و نصف به شریکت) بینتون تقسیم میشه.
سند سه دانگ مشاع در چه مواردی بیشتر به چشم میخوره؟
مالکیت سه دانگ مشاع، توی موقعیت های مختلفی ممکنه به وجود بیاد یا کاربردهای خاص خودشو داشته باشه. اینجا به چند تا از مهم ترین این موارد اشاره می کنیم:
املاک اوقافی؛ عرصه وقف، اعیان مال شما!
یکی از مهم ترین جاهایی که بحث عرصه و اعیان و گاهی مالکیت مشاعی حسابی پررنگ میشه، توی املاک اوقافیه. توی این املاک، زمین (عرصه) وقف شده و ملک سازمان اوقاف محسوب میشه. اما ساختمون (اعیان) روی اون زمین، می تونه متعلق به یه شخص دیگه باشه. یعنی شما می تونی مالک «سه دانگ مشاع از ششدانگ اعیان» یه ساختمون باشی که روی زمین اوقافی ساخته شده. توی این موارد، شما سالانه یه مبلغی رو به عنوان اجاره زمین به اداره اوقاف پرداخت می کنی و حق خرید و فروش یا هر نوع تصرف روی زمین رو نداری، فقط روی اعیانت می تونی معامله کنی. البته برای هرگونه ساخت و ساز یا تغییر کاربری، باز هم نیاز به مجوز و نظارت سازمان اوقاف داری.
ارث و میراث و تقسیم بندی اون
همونطور که قبل تر گفتیم، یکی از رایج ترین دلایل به وجود اومدن مالکیت مشاعی، بحث ارثه. وقتی یه نفر فوت می کنه و از خودش ملک به جا میذاره، این ملک بین ورثه تقسیم میشه. اگه تعداد ورثه زیاد باشه یا بخواید ملک رو حفظ کنید، ممکنه سند به صورت مشاعی برای همه شون صادر بشه. مثلاً اگه یه خونه، بین دو تا خواهر و برادر به ارث برسه، هر کدوم ممکنه مالک «سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان» اون خونه بشن. اینجا هم بحث توافق روی استفاده از ملک یا تقسیم اون، خیلی مهمه.
نوسازی و بازسازی ملک های مشاعی
تصور کن یه ساختمون قدیمی دارید که سه دانگش مال شماست و سه دانگش مال یه شریک دیگه. حالا می خواید ساختمون رو تخریب کنید و به جاش یه آپارتمان مدرن بسازید. اینجا دیگه بحث «قدرالسهم» و توافق روی تقسیم واحدهای جدید و سهم هر کدوم از زمین، اهمیت حیاتی پیدا می کنه. برای هرگونه نوسازی، بازسازی یا حتی گرفتن مجوزهای ساخت، باید همه مالکین مشاعی با هم توافق داشته باشن وگرنه کار پیش نمیره. اینجا حتی ممکنه نیاز به تشکیل هیئت مدیره یا شورایی از مالکان باشه تا همه تصمیمات به صورت قانونی و با رضایت همه اتخاذ بشه.
اگر توی تفکیک و تقسیم ملک مشاعی به مشکل خوردی چی؟ (دعاوی عرصه و اعیان)
گاهی وقت ها با وجود همه توضیحات و قوانین، باز هم بین مالکین مشاعی اختلاف پیش میاد. اینجاست که پای دادگاه و مراجع قانونی به میون میاد تا مشکل رو حل کنن. این اختلافات می تونن توی جنبه های مختلفی از مالکیت مشاع رخ بدن.
رایج ترین مشکلات و دعاوی
چند تا از مشکلاتی که ممکنه پیش بیاد، اینا هستن:
- اختلاف بر سر قدرالسهم: گاهی ورثه یا شرکا نمی تونن بر سر میزان سهم هر نفر از عرصه یا اعیان به توافق برسن.
- مشکل در صدور سند مفروز: مثلاً ممکنه یکی از شرکا حاضر به امضای مدارک لازم برای تفکیک یا افراز نباشه.
- مغایرت ساخت وساز با نقشه های شهرداری: گاهی ساختمون بدون مجوز یا با تخلفاتی ساخته شده و گرفتن گواهی پایان کار مشکل ساز میشه. این مسئله می تونه باعث بشه سند اعیان به راحتی صادر نشه.
- عدم توافق در فروش یا اجاره: اگه یکی از شرکا بخواد سهمشو بفروشه یا کل ملک رو اجاره بده و بقیه مخالف باشن، کار به دادگاه می کشه.
- مطالبه سهم از منافع ملک: اگه یکی از شرکا بدون اجازه بقیه از کل ملک استفاده کرده باشه یا اون رو اجاره داده باشه، بقیه می تونن سهم خودشون رو از منافع (مثلاً اجاره بها) مطالبه کنن.
چطور این مشکلات رو حل کنیم؟
برای حل و فصل این دعاوی، چند تا راهکار وجود داره:
- مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد: برای مسائل مربوط به تفکیک عرصه و اعیان یا مغایرت های ساختمانی، اولین قدم مراجعه به این دو مرجعه. اون ها می تونن راهنمایی های لازم رو ارائه بدن و در صورت لزوم، موضوع رو به کمیسیون های مربوطه ارجاع بدن.
- مذاکره و توافق: بهترین و کم هزینه ترین راه، همیشه مذاکره و رسیدن به توافق با شرکا است. گاهی با کمک یک شخص ثالث بی طرف یا میانجی، میشه به نتیجه رسید.
- رجوع به دادگاه: اگه هیچ کدوم از راه های بالا جواب نداد، چاره ای جز مراجعه به دادگاه نیست. دادگاه با بررسی مستندات و شنیدن دفاعیات طرفین، حکم مقتضی رو صادر می کنه. بسته به نوع دعوا، ممکنه دادگاه دستور افراز، فروش ملک یا تقسیم منافع رو صادر کنه. یادت باشه، گرفتن یک وکیل متخصص توی اینجور پرونده ها، خیلی می تونه کمکت کنه.
نتیجه گیری
همونطور که دیدیم، «سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان» یه اصطلاح مهم و البته کمی پیچیده توی دنیای املاکه. معنی ساده اش اینه که شما مالک نصف یه ملکی، هم زمینش و هم ساختمونش، اما به صورت شراکتی و بدون مرزبندی مشخص. دونستن این مفهوم و تفاوت هاش با انواع دیگه مالکیت، مخصوصاً توی معاملات، ارث و سازندگی، اهمیت زیادی داره تا سرت کلاه نره و بتونی بهترین تصمیم رو بگیری.
هر قدمی که برای خرید، فروش یا حتی اداره یه ملک برمی داری، مخصوصاً اگه سندش مشاعیه، حتماً با یه وکیل یا مشاور املاک باتجربه مشورت کن. اونا می تونن با دانش و تجربه شون، راه درست رو بهت نشون بدن و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنن. پس بی گدار به آب نزن و همیشه محتاطانه عمل کن!
سوالات متداول
آیا می توان سه دانگ مشاع را بدون اجازه شریک فروخت؟
بله، شما می توانید سهم سه دانگ مشاع خود را بدون اجازه شریک بفروشید. با این حال، باید توجه داشته باشید که شریک شما دارای حق شفعه است، به این معنی که او در خرید سهم شما اولویت دارد. در صورت فروش به شخص ثالث، شریک شما می تواند با شرایط مشابه معامله، سهم فروخته شده را از خریدار مطالبه کند.
اگر شریک برای فروش ملک توافق نکند چه باید کرد؟
در صورتی که شرکا برای فروش کل ملک به توافق نرسند و امکان افراز (تقسیم فیزیکی) ملک هم وجود نداشته باشد، می توانید از طریق دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید. دادگاه پس از بررسی، حکم به فروش ملک از طریق مزایده صادر کرده و مبلغ حاصل از فروش را بر اساس سهم هر شریک تقسیم می کند.
آیا می توان روی ملک سه دانگ مشاع وام گرفت؟
گرفتن وام بانکی روی ملک با سند سه دانگ مشاع معمولاً دشوارتر از ملک با سند ششدانگ مفروز است. اغلب بانک ها به دلیل پیچیدگی های حقوقی و ریسک های احتمالی در صورت عدم بازپرداخت، از پذیرش این اسناد به عنوان وثیقه خودداری می کنند. با این حال، برخی بانک ها ممکن است با شرایط خاص و تضمین های اضافی، این نوع وام را ارائه دهند که نیاز به بررسی دقیق با بانک مورد نظر دارد.
فرق دانگ و سهم در اسناد ملکی چیست؟
دانگ یک واحد قراردادی و عرفی برای تقسیم مالکیت ملک است که هر ملک کامل را به ۶ قسمت مساوی تقسیم می کند. مثلاً «سه دانگ» یعنی نصف ملک. اما سهم یک واژه عمومی تر است که به هر مقدار مشخصی از مالکیت یا منافع در یک چیز اشاره دارد. در اسناد ملکی، دانگ واحد رایج تر است، اما ممکن است در برخی موارد خاص (مثلاً در وقف نامه ها یا تقسیم سود یک شرکت ملکی) از «سهم» به صورت درصدی یا عددی استفاده شود.
آیا مشاعات ساختمان هم جزو سه دانگ مشاع حساب می شوند؟
بله، مشاعات ساختمان (مثل حیاط، پشت بام، راه پله، آسانسور و لابی) به صورت مشاع به تمامی مالکین واحدها تعلق دارند. اگر شما مالک سه دانگ مشاع از یک ملک هستید، سهم شما از این مشاعات نیز به همان نسبت (یعنی نصف) خواهد بود. این یعنی شما در نگهداری و هزینه های مربوط به مشاعات، به همان نسبت سهیم و مسئول هستید.
برای تبدیل سند سه دانگ مشاع به شش دانگ مفروز چه مراحلی لازم است؟
تبدیل سند سه دانگ مشاع به شش دانگ مفروز (یا هر میزان مفروز دیگر) از طریق یکی از راه های زیر امکان پذیر است:
- خرید سهم شریک: اگر شما مالک سه دانگ هستید، می توانید سه دانگ دیگر را از شریک خود خریداری کرده و سند ملک را به صورت ششدانگ مفروز به نام خود درآورید.
- افراز: اگر ملک قابل تقسیم فیزیکی باشد، می توانید درخواست افراز از اداره ثبت اسناد یا دادگاه کنید. در صورت موافقت، ملک به دو بخش مجزا تقسیم شده و هر بخش سند مفروز خود را خواهد گرفت.
- توافق شرکا: در صورتی که امکان افراز نباشد، شرکا می توانند توافق کنند که یکی از آن ها سهم دیگری را بخرد و یا ملک به شخص ثالث فروخته شده و مبلغ آن تقسیم شود تا وضعیت مالکیت مفروز شود.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟ – راهنمای جامع" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟ – راهنمای جامع"، کلیک کنید.
