ملک مشاع غیر قابل افراز

تاحالا شده بشنوید که ملکی مشاع هست و قابل افراز نیست و از خودتون بپرسید یعنی چی؟ خیلی ها فکر می کنند ملک مشاعی که تقسیم نمیشه، دیگه نمیشه کاریش کرد! اما اصلا اینطور نیست. ملک مشاع غیر قابل افراز یعنی ملکی که چند نفر توش شریک هستن و به خاطر شرایط خاصش، نمی تونیم سهم هر نفر رو دقیق جدا کنیم. نگران نباشید، چون حتی برای این ملک ها هم یه راه حل قانونی برای فروش وجود داره که بهش میگیم دستور فروش ملک مشاع.

این موضوع خیلی وقت ها تو پرونده های ارثی یا بین شریک ها پیش میاد و می تونه حسابی گیج کننده و دردسرساز بشه. اما اگه مسیرش رو بلد باشی، میشه خیلی راحت و بدون دردسر حلش کرد. تو این مقاله قراره از صفر تا صد قضیه ملک مشاع غیر قابل افراز رو با هم بررسی کنیم؛ از اینکه اصلا چی هست تا چطوری میشه فروختش و پولش رو تقسیم کرد. پس اگه شما هم گرفتار این داستان شدید یا فقط دوست دارید اطلاعاتتون رو بالا ببرید، تا آخرش با من همراه باشید که گام به گام همه چیز رو براتون روشن کنم.

ملک مشاع غیر قابل افراز یعنی چی؟ بیایید با هم ببینیم!

قبل از اینکه سراغ راه حل ها بریم، خوبه اول از همه بدونیم اصلا داریم در مورد چی حرف می زنیم. تو دنیای املاک و مستغلات، بعضی وقت ها شرایطی پیش میاد که مالکیت یه ملک بین چند نفر مشترک میشه. این مشترک بودن میتونه ارثی باشه، یا مثلا چند تا دوست با هم یه زمینی رو بخرن. اینجا واژه مشاع وارد بازی میشه.

اصلا ملک مشاع چیه؟

ببینید، مشاع یعنی سهم هر کس تو یه ملک مشخص نیست و همه تو کل ملک شریک هستند. مثلا اگه یه خونه چهار دیواری داشته باشیم و دو نفر توش شریک باشن، اینجوری نیست که بگیم این اتاق مال تو، اون آشپزخونه مال من. نه! هر دو نفر تو ذره ذره ی اون خونه سهیم هستن. این حالت رو بهش میگن مالکیت مشاع. مثلا یه خانواده، خونه ای رو از پدرشون به ارث می برن. این خونه تا زمانی که تقسیم بشه، بین همه ورثه مشاعه.

افراز ملک به زبان ساده

حالا افراز چیه؟ افراز دقیقا برعکس مشاع بودنه. یعنی اینکه سهم هر شریک رو از اون ملک مشترک، جدا کنیم و مرزهای مشخص براش تعیین کنیم. وقتی ملک افراز میشه، هر شریک سند شش دانگ سهم خودش رو میگیره و دیگه کسی تو مال اون شریک نیست. بعد از افراز، دیگه هر کس میتونه هر کاری خواست با سهم خودش بکنه؛ بفروشه، بسازه، اجاره بده، بدون اینکه نیازی به اجازه بقیه شرکا داشته باشه. مثلا دو نفر یه زمین کشاورزی بزرگ دارن. اگه این زمین رو افراز کنن، ممکنه هر کدوم یه تکه زمین مجزا با سند جداگانه داشته باشن.

حالا ملک غیر قابل افراز از کجا میاد؟

داستان از جایی شروع میشه که یه ملک مشاع رو نمیشه افراز کرد! یعنی اداره ثبت اسناد یا دادگاه، میگن آقا این ملک شرایط تقسیم شدن رو نداره. دلایل مختلفی برای این غیر قابل افراز بودن وجود داره که مهمترینشون رو با هم مرور می کنیم:

• مساحت کم یا ابعاد نامناسب: فرض کنید یه زمین خیلی کوچیک داریم. اگه بخوایم اون رو بین چند نفر تقسیم کنیم، سهم هر نفر اونقدر ریز میشه که دیگه کاربری نداره. یا مثلا یه زمین با شکل هندسی عجیب و غریب که نمیشه خط صافی توش کشید و تقسیمش کرد.
• وجود محدودیت های قانونی یا طرح های شهری: گاهی اوقات ممکنه یه قسمتی از ملک تو طرح عمرانی شهرداری باشه، یا مثلا کاربری خاصی (مثل فضای سبز) داشته باشه که امکان تقسیمش رو از بین میبره.
• تفاوت ارزش بین بخش های مختلف ملک: مثلا یه باغ داریم که یه قسمت از اون نزدیک رودخونه س و خیلی سرسبزه و یه قسمت دیگه بیابونه. اگه بخوایم این رو افراز کنیم، سهم یکی خیلی ارزشمند میشه و سهم اون یکی بی ارزش، که خب این تقسیم عادلانه نیست.
• موانع ثبتی یا حقوقی: گاهی وقت ها یه سری مشکلات ثبتی یا حقوقی مثل وجود حق ارتفاق برای ملک دیگه یا توقیف بودن بخشی از ملک، مانع افراز میشه.

خلاصه که ملک مشاع غیر قابل افراز یعنی ملکی که هم چند نفر توش شریکند و هم از نظر قانونی یا عملی نمیشه سهم هر کسی رو جدا کرد. دقیقا همینجاست که کار کمی پیچیده میشه و باید بریم سراغ دستور فروش.

فرق افراز و تفکیک، یه داستان پرپیچ و خم

خیلی از افراد اصطلاحات افراز و تفکیک رو با هم قاطی می کنن، در حالی که این دو تا با هم فرق اساسی دارن. بیاین یه بار برای همیشه این دو تا رو از هم تفکیک کنیم (عجب جمله ای شد!).

افراز، یعنی بیرون آوردن سهم هر شریک از حالت اشتراک و مشخص کردن مالکیت جداگانه برای هر کدوم. اما تفکیک، یه جور تقسیم داخلیه که لزوما ملک رو از حالت مشاع در نمیاره و برای سند گرفتن برای هر بخش انجام میشه.

تفاوت های اصلی این دو رو میشه توی جدول زیر دید:

ویژگی	افراز	تفکیک
تعداد مالکان	حتما باید چند مالک داشته باشد (مشاع)	می تواند یک مالک یا چند مالک داشته باشد
هدف اصلی	خارج کردن ملک از حالت اشتراک و اتمام شراکت	تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر برای سهولت در معاملات یا اخذ سند
رضایت مالکان	می تواند اجباری باشد (در صورت عدم توافق)	حتما با رضایت تمام مالکان انجام می شود
مرجع رسیدگی	اداره ثبت (در ابتدا) و دادگاه (در صورت اعتراض یا غیر قابل افراز بودن)	فقط اداره ثبت اسناد و املاک
نتیجه	صدور سند مجزا برای هر شریک و پایان مشاع بودن	تقسیم پلاک اصلی به پلاک های فرعی بدون پایان مشاع بودن (تا زمانی که برای هر سهم، سند جداگانه صادر نشده)
قابلیت اعتراض	رای اداره ثبت قابل اعتراض در دادگاه است	تصمیم اداره ثبت قابل اعتراض نیست و باید از طریق دادگاه اقدام کرد

پس دیدید که چقدر این دو تا با هم فرق دارن. وقتی داریم از ملک مشاع غیر قابل افراز صحبت می کنیم، یعنی موضوع ما افراز هست، نه تفکیک.

برای حل مشکل ملک غیر قابل افراز کجا بریم؟ مراجع صالح رو بشناسیم

وقتی پای ملک مشاع غیر قابل افراز به میون میاد، دو تا نهاد اصلی هستند که باید باهاشون سر و کار داشته باشید: اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه عمومی حقوقی. هر کدوم از این ها، نقش خاصی تو این فرآیند دارن که اینجا براتون توضیح میدم.

اداره ثبت اسناد و املاک: اولین گام

اولین جایی که برای افراز ملک مشاع باید برید، اداره ثبت اسناد و املاک همون جاییه که ملک توش قرار داره. اداره ثبت، مرجع اولیه رسیدگی به درخواست افراز ملکه. شما باید درخواست افراز رو به این اداره بدید و اون ها بعد از بررسی مدارک و فرستادن کارشناس نقشه بردار، تصمیم میگیرن که آیا این ملک قابل افرازه یا نه. اگه دیدن میشه افراز کرد، مراحل افراز رو انجام میدن و اگه دیدن نمیشه، براتون یه گواهی عدم افراز صادر می کنن. این گواهی، حکم یه جواز عبور رو داره که شما رو وارد مرحله بعدی میکنه.

دادگاه عمومی حقوقی: وقتی کار به جاهای باریک می کشه

خب، اگه اداره ثبت اعلام کرد که ملک شما قابل افراز نیست و براتون گواهی عدم افراز صادر کرد، اون وقت باید پرونده رو ببرید دادگاه عمومی حقوقی. نقش دادگاه اینجا خیلی مهمه. دادگاه بعد از اینکه گواهی عدم افراز رو از شما گرفت، دیگه کاری به افراز ملک نداره، چون قبلا اداره ثبت گفته این ملک نمیشه افراز بشه. حالا دادگاه میاد و برای فروش اون ملک، دستور فروش صادر می کنه. این دستور فروش دادگاه، همون چیزیه که بالاخره قفل این ملک های مشاع غیر قابل افراز رو باز میکنه و راه رو برای فروش و تقسیم پولش باز می کنه. به خاطر داشته باشید که این دستور فروش، با حکم دادگاه فرق داره و قابل اعتراض نیست. تو بخش های بعدی، حسابی در مورد این دستور فروش صحبت می کنیم.

گام اول: گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع (باید و نبایدها)

قبل از اینکه اصلا فکر فروش ملک مشاع غیر قابل افراز بیفته تو سرتون، اولین کاری که باید بکنید اینه که برگه گواهی عدم افراز رو از اداره ثبت بگیرید. این گواهی یه جورایی کارت ورود شما به مرحله بعدی یعنی دادگاهه. بدون این برگه، دادگاه درخواست فروش ملک شما رو قبول نمیکنه. پس حسابی حواستون باشه.

شرایطی که باید برای درخواست افراز داشته باشی

برای اینکه اصلا بتونید درخواست افراز ملک رو به اداره ثبت بدید، باید یه سری شرایط اولیه وجود داشته باشه:

1. مشاع بودن ملک: خب این که واضحه، اگه ملک مشاع نباشه که اصلا نیازی به افراز نداره.
2. ثبتی بودن ملک: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشه و تو اداره ثبت به ثبت رسیده باشه.
3. نبودن دعوای معارض: یعنی هیچ کس نباید ادعا کنه که سند ملک مشکل داره یا مثلا دعوای سند معارض وجود داشته باشه.
4. غایب نبودن شریک: در حالت عادی برای افراز، باید همه شرکا حضور داشته باشن. اما در صورت غیبت هم راهکار حقوقی برایش وجود دارد.
5. محل وقوع ملک: درخواست باید به اداره ثبت همون محلی داده بشه که ملک توش قرار داره.

مدارک لازم برای مراجعه به اداره ثبت

برای اینکه بتونید درخواست افراز رو ثبت کنید، یه سری مدارک ازتون میخوان:

• درخواست کتبی افراز که معمولا تو فرم های مخصوص اداره ثبت پر میشه.
• اصل و کپی سند مالکیت ملک (همه سندهای مربوط به شرکا).
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی همه شرکای ملک.
• اگه ملک ورثه ایه، گواهی انحصار وراثت هم لازمه.

مراحل قدم به قدم در اداره ثبت: از درخواست تا رای

حالا بیاین ببینیم چطور باید تو اداره ثبت این مسیر رو برید:

1. ثبت درخواست افراز: شما یا نماینده قانونیتون (مثل وکیل)، با مدارک کامل به اداره ثبت محل ملک مراجعه می کنید و درخواست افراز رو ثبت می کنید.
2. ارجاع به کارشناس نقشه برداری: اداره ثبت، پرونده شما رو میفرسته پیش یه کارشناس رسمی نقشه برداری. کارشناس میاد و ملک رو از نزدیک میبینه.
3. بازدید از ملک و تنظیم صورتجلسه: کارشناس میاد سر ملک، اندازه گیری های لازم رو انجام میده و یه صورتجلسه مفصل تنظیم می کنه. تو این مرحله، خیلی مهمه که شرکا حضور داشته باشن یا نماینده قانونیشون.
4. بررسی و صدور رای: بعد از اینکه کارشناس نظرش رو داد، اداره ثبت تمام جوانب رو بررسی می کنه. اگه ملک قابل افراز بود، براتون تقسیم نامه و کارهای ثبتی رو انجام میده. اما اگه دید ملک شرایط افراز رو نداره (همون دلایلی که بالاتر گفتیم)، براتون گواهی عدم افراز صادر می کنه.

چرا گواهی عدم افراز انقدر مهمه؟

این گواهی عدم افراز، سنگ بنای کل فرآیند فروش ملک مشاع غیر قابل افراز شماست. بدون این برگه، پرونده شما حتی تو دادگاه هم بررسی نمیشه. در واقع، این گواهی به دادگاه میگه که ما تو اداره ثبت تمام تلاشمون رو برای افراز کردیم، اما نشد. حالا شما باید راه حل دیگه ای پیدا کنید که همون دستور فروشه.

پس قدم اول و مهمترین کار، اخذ این گواهی از اداره ثبته. حسابی حواستون رو جمع کنید که مدارک کامل باشه و مراحل رو درست برید تا کارتون معطل نشه.

گام دوم: دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز از دادگاه (راه حل نهایی)

خب، حالا که گواهی عدم افراز رو از اداره ثبت گرفتید، وقتشه که بریم سراغ دادگاه و دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز رو بگیریم. این مرحله، همون گام نهایی برای حل مشکل شماست.

دستور فروش چیه و با حکم فرقش چیه؟

اینجا یه نکته حقوقی ظریف هست که خیلی مهمه:

• دستور فروش: این یه دستور از طرف دادگاهه، نه یه حکم. فرقش چیه؟ حکم دادگاه معمولا قابل اعتراضه و میشه ازش تجدید نظر خواست. اما دستور فروش دادگاه، قطعی و لازم الاجراست و دیگه نمیشه بهش اعتراض کرد. یعنی همین که دادگاه صادرش کرد، دیگه باید اجرا بشه.
• ماهیت حقوقی: دستور فروش یک عمل اجرایی محسوب میشه که دادگاه برای حل یه بن بست قانونی صادر می کنه، نه یه تصمیم قضایی در مورد ماهیت دعوا.

این ماهیت قطعی و غیرقابل اعتراض بودن دستور فروش، باعث میشه فرآیند فروش ملک غیر قابل افراز سرعت بیشتری بگیره و دیگه شرکا نتونن با اعتراض های مکرر، جلوی فروش رو بگیرن.

کی میتونه درخواست دستور فروش بده؟

خبر خوب اینه که برای درخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، لازم نیست همه شرکا با هم به دادگاه مراجعه کنن. فقط و فقط هر یک از شرکا میتونه این درخواست رو به دادگاه بده. حتی اگه بقیه شرکا راضی نباشن، باز هم یه نفر میتونه این کار رو بکنه. البته باید بقیه شرکا رو به عنوان خوانده تو دادخواست بیاره.

مدارک مورد نیاز برای دادخواست دستور فروش

برای اینکه درخواست دستور فروش رو به دادگاه بدید، این مدارک رو لازم دارید:

1. اصل و کپی گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک. این مهمترین مدرکه.
2. اصل و کپی سند مالکیت ملک.
3. اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی درخواست کننده (خواهان) و بقیه شرکا (خواندگان).
4. در صورتی که ملک ورثه ای است، گواهی انحصار وراثت.
5. فیش پرداخت هزینه دادرسی که باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت بشه.

مراحل قانونی از دادخواست تا صدور دستور

حالا که مدارک آماده ست، بیاین ببینیم قدم به قدم چطور باید پیش بریم:

1. تنظیم و ثبت دادخواست: شما یا وکیلتون، باید یه دادخواست برای دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز تنظیم کنید. این دادخواست رو باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید و هزینه دادرسی رو هم پرداخت کنید. حواستون باشه که تو دادخواست، مشخصات همه شرکا رو به عنوان خوانده (طرف دعوا) بنویسید.
2. بررسی دادخواست توسط دادگاه: بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده میشه. قاضی پرونده شما رو بررسی می کنه.
3. صدور دستور فروش و ارجاع به اجرای احکام: اگه مدارک شما کامل باشه و شرایط قانونی برای فروش ملک مشاع غیر قابل افراز فراهم باشه، دادگاه بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی و تشکیل جلسه، دستور فروش رو صادر می کنه. این دستور بعد از صدور، برای اجرا به واحد اجرای احکام دادگستری فرستاده میشه. اینجا دیگه کار دادگاه تموم میشه و بقیه فرآیند توسط اجرای احکام دنبال میشه.

به این نکته خیلی دقت کنید: از اونجایی که این یک دستور قضاییه و نه حکم، نیازی به ابلاغ به طرفین یا گذراندن مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی نیست و بلافاصله بعد از صدور، قابل اجراست.

ملک رو چطور میفروشن؟ صفر تا صد مزایده

خب، حالا که دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز از دادگاه صادر شده و به اجرای احکام فرستاده شده، وقتشه که مراحل عملی فروش ملک شروع بشه. این مرحله عمدتا از طریق مزایده انجام میشه.

کارشناسی و قیمت گذاری ملک: حرف کارشناس ملاکه

اولین قدم اجرای احکام اینه که یه کارشناس رسمی دادگستری رو معرفی می کنه تا بیاد و ملک رو از نزدیک ببینه و قیمتش رو تعیین کنه. این کارشناس با توجه به موقعیت ملک، متراژ، کاربری، سال ساخت، امکانات و قیمت روز املاک مشابه، یه قیمت پایه برای ملک مشخص می کنه. این قیمت، همون قیمتیه که ملک برای اولین بار تو مزایده به اون قیمت گذاشته میشه.

• حق اعتراض به قیمت: معمولا شرکا میتونن ظرف یه مدت مشخص (مثلا یک هفته) به قیمت تعیین شده توسط کارشناس اعتراض کنن. اگه اعتراض موجه باشه، ممکنه کارشناس دیگه ای برای قیمت گذاری معرفی بشه.

انتشار آگهی مزایده و تشریفات قانونی آن

بعد از اینکه قیمت ملک تعیین شد، اجرای احکام باید آگهی مزایده رو منتشر کنه. این آگهی معمولا تو یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا تابلوی اعلانات دادگستری و وب سایت های مربوطه منتشر میشه. تو آگهی مزایده، مشخصات کامل ملک، قیمت پایه، زمان و محل برگزاری مزایده و شرایط شرکت تو مزایده قید میشه.

1. تشریفات آگهی: انتشار آگهی باید طبق قوانین و مقررات باشه. مثلا باید حداقل یه بار تو روزنامه آگهی بشه و فاصله زمانی بین آگهی تا روز مزایده، باید حداقل ۱۰ روز و حداکثر ۱ ماه باشه.
2. شرایط شرکت: معمولا برای شرکت تو مزایده، لازمه که متقاضیان یه مبلغی رو به عنوان ودیعه (مثلا ۱۰ درصد قیمت پایه) به حساب دادگستری واریز کنن.

برگزاری جلسه مزایده و قواعد شرکت در آن

سر وقت و تاریخ مقرر، جلسه مزایده تو محل مشخص شده (معمولا تو واحد اجرای احکام) برگزار میشه. تو این جلسه، متقاضیان (همونایی که ودیعه واریز کردن) حاضر میشن و برای خرید ملک، قیمت پیشنهاد میدن. هر کس که بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده و شرایط لازم رو داشته باشه، برنده مزایده میشه.

• حضور مالکان: یه نکته خیلی مهم اینه که همه شرکا و مالکان مشاع میتونن تو مزایده شرکت کنن و سهم بقیه رو بخرن. حتی اگه یه نفر از شرکا، خودش برنده مزایده بشه، میتونه ملک رو کامل بخره.
• قیمت پیشنهادی: قیمت پیشنهادی نباید از قیمت پایه تعیین شده توسط کارشناس کمتر باشه.

پرداخت ثمن معامله و تقسیم وجوه حاصله بین شرکا

بعد از اینکه برنده مزایده مشخص شد، باید ظرف یه مدت مشخص (معمولا ۱۰ روز)، کل مبلغ معامله رو به حساب اجرای احکام واریز کنه. اگه واریز نکنه، ودیعه اش سوخت میشه و مزایده دوباره برگزار میشه.

بعد از واریز کامل پول:

1. کسر هزینه ها: اجرای احکام، اول هزینه های اجرایی پرونده (مثل نیم عشر اجرایی، هزینه کارشناسی، آگهی و …) رو از پول فروش ملک کسر می کنه.
2. تقسیم وجوه: بعد از کسر هزینه ها، بقیه پول به نسبت سهم هر شریک (مثلا اگه یکی دو دانگ داشته و اون یکی چهار دانگ، پول به همون نسبت تقسیم میشه) بین مالکان مشاع تقسیم میشه. هر کسی هم که برنده مزایده شده باشه، سهم خودش رو برمیداره و بقیه رو پرداخت می کنه.
3. صدور سند: در نهایت، سند ملک به نام برنده مزایده صادر میشه و قضیه ملک مشاع غیر قابل افراز برای همیشه حل و فصل میشه.

یه عالمه نکته حقوقی و کاربردی که باید بدونی!

مسائل مربوط به ملک مشاع غیر قابل افراز پر از ریزه کاری های حقوقیه که دونستن شون می تونه کارتون رو راحت تر کنه و از خیلی از دردسرها جلوگیری کنه. بیاین چند تا از مهمترین این نکات رو با هم مرور کنیم:

• همونطور که گفتیم، دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز که از طرف دادگاه صادر میشه، شبیه حکم نیست و اصلا نمیشه بهش اعتراض کرد یا درخواست تجدید نظر داد. یعنی همین که صادر شد، کار تمومه و باید اجرا بشه.
• حتما و حتما باید اسامی همه شرکا یا ورثه تو دادخواست دستور فروش قید بشه. اگه یکی از شرکا رو از قلم بندازید، دادخواست شما مشکل پیدا می کنه و ممکنه رد بشه.
• اگه ملک مشاع شما به هر دلیلی توقیف شده باشه یا بازداشت باشه، دادگاه درخواست دستور فروش رو قبول نمیکنه و قرار عدم استماع دعوا صادر میشه. اول باید مشکل توقیف یا بازداشت رو حل کنید.
• فروش سهم مشاع خودتون بدون اجازه بقیه شرکا (در قالب یه معامله جداگانه) از نظر قانونی اشکالی نداره، اما ممکنه مشکلات زیادی براتون ایجاد کنه. مثلا ممکنه خریدار ندونه که ملک مشاع و غیر قابل افرازه و بعدا به مشکل بخوره. بهترین راه، همون فرآیند دستور فروشه.
• یه وقت هایی هست که تو خود قرارداد شراکت، شرکا شرط می کنن که ملک تا یه مدت مشخص قابل افراز نباشه. تو این شرایط، اگه خلاف اون شرط عمل کنید، ممکنه دچار مشکل بشید.

چقدر طول می کشه تا کار تموم بشه؟

سوال مهمی که همیشه مطرح میشه اینه که این فرآیند چقدر زمان میبره؟ خب راستش رو بخواهید، زمان دقیق و مشخصی نمیشه گفت، چون به خیلی چیزا بستگی داره؛ از شلوغی دادگاه ها و اداره ثبت تا اینکه شرکا چقدر همکاری می کنن یا چقدر طول میکشه تا کارشناس بیاد. اما به طور تقریبی:

• گرفتن گواهی عدم افراز از اداره ثبت: حدود ۲ تا ۴ ماه.
• گرفتن دستور فروش از دادگاه: حدود ۲ تا ۵ ماه.
• مراحل مزایده و تقسیم وجوه: حدود ۳ تا ۶ ماه.

پس اگه خیلی خوش شانس باشید و هیچ مشکلی پیش نیاد، ممکنه کل فرآیند حدود ۷ ماه تا یک سال طول بکشه. اما اگه پرونده پیچیده باشه یا اختلاف زیادی بین شرکا باشه، ممکنه زمان بیشتری هم ببره. به قول معروف، عجله کار شیطونه، تو پرونده های حقوقی باید صبور باشید.

هزینه هاش چقدره؟

برای انجام این فرآیند، یه سری هزینه ها هم وجود داره که باید در نظر بگیرید:

• هزینه دادرسی: موقع ثبت دادخواست دستور فروش باید این هزینه رو پرداخت کنید.
• هزینه کارشناسی: چه تو مرحله اداره ثبت و چه تو مرحله مزایده، باید حق الزحمه کارشناس رو پرداخت کنید.
• هزینه آگهی مزایده: این هزینه برای انتشار آگهی تو روزنامه یا جاهای دیگه گرفته میشه.
• نیم عشر اجرایی: این مبلغ، معادل یک بیستم (۵ درصد) از کل مبلغ فروش ملک هست که بعد از فروش ملک توسط اجرای احکام کسر میشه.
• حق الوکاله وکیل (اگه وکیل بگیرید): که بسته به توافق شما با وکیل متفاوته.

این هزینه ها در مجموع ممکنه زیاد به نظر بیان، اما یادتون باشه که اگه از یه وکیل خوب کمک بگیرید، خیلی از هزینه های اضافی یا زمان از دست رفته جبران میشه.

چرا وکیل متخصص ملکی واجبه؟

همونطور که دیدید، فرآیند ملک مشاع غیر قابل افراز، پیچیدگی های حقوقی زیادی داره. یه اشتباه کوچیک تو هر مرحله، میتونه پرونده رو ماه ها یا حتی سال ها عقب بندازه و حسابی شما رو خسته کنه. اینجاست که نقش یه وکیل متخصص ملکی پررنگ میشه.

یه وکیل خوب:

• مسیر رو براتون روشن می کنه و گام به گام راهنماییتون می کنه.
• جلوی اشتباهات رایج رو میگیره و مدارک رو کامل و درست آماده می کنه.
• به جای شما پیگیری های اداری و قضایی رو انجام میده و وقتتون رو سیو می کنه.
• تو مذاکرات با شرکای دیگه، بهترین منافع شما رو در نظر میگیره.
• اگه نیاز به اعتراض به قیمت کارشناسی باشه، به بهترین شکل این کار رو انجام میده.

خلاصه که سپردن کار به کاردان، همیشه بهترین راهه، مخصوصا وقتی پای مال و اموالتون در میونه.

نمونه دادخواست های مهم (راهنمایی برای نوشتن)

برای اینکه یه دید کلی نسبت به دادخواست ها و درخواست هایی که تو این مسیر باید بنویسید داشته باشید، دو تا از مهمترین نمونه ها رو اینجا براتون میارم. البته اینا فقط نمونه هستن و برای تنظیم دقیق و قانونی دادخواست، حتما باید از یه وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا بر اساس شرایط پرونده شما نوشته بشه.

نمونه دادخواست درخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت

ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به شماره ملی [کدملی خواهان] و محل اقامت [آدرس دقیق خواهان]، به موجب سند مالکیت [شماره سند یا پلاک ثبتی] مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. سایر مالکین مشاع ملک مذکور عبارتند از: [نام و نام خانوادگی و کدملی و آدرس دقیق هر یک از مالکین مشاع].

با عنایت به اینکه این ملک به صورت مشاعی بوده و اینجانب تقاضای افراز سهم الشرکه خود را دارم، لذا خواهشمند است مطابق قوانین و مقررات مربوطه، دستور فرمایید نسبت به رسیدگی و انجام مراحل افراز ملک فوق الذکر اقدام مقتضی صورت گیرد.

ضمناً مدارک لازم شامل [لیست مدارک: تصویر مصدق سند مالکیت، کپی شناسنامه و کارت ملی] به پیوست تقدیم می گردد.

با تشکر و احترام

[امضا و تاریخ]

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به دادگاه

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به شماره ملی [کدملی خواهان] و محل اقامت [آدرس دقیق خواهان]

خواندگان: [نام و نام خانوادگی و کدملی و آدرس دقیق هر یک از سایر مالکین مشاع]

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز پلاک ثبتی [شماره پلاک] به علاوه کلیه خسارات دادرسی و هزینه های اجرایی.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] مربوط به پلاک ثبتی [شماره پلاک]
2. اصل گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به تاریخ [تاریخ صدور گواهی]
3. کپی شناسنامه و کارت ملی خواهان

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوستی، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. خواندگان محترم نیز از دیگر مالکین مشاع این ملک محسوب می شوند.

نظر به اینکه به دلیل [ذکر دلیل کلی، مثال: اختلاف شدید بین مالکین در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع و یا عدم امکان بهره برداری مناسب] و با توجه به اینکه اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] نیز طی گواهی عدم افراز شماره فوق الذکر، این ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده است، و با عنایت به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و عدم توافق مالکین بر فروش عادی ملک، چاره ای جز فروش از طریق مزایده وجود ندارد.

لذا از محضر محترم آن دادگاه استدعا دارد با بررسی دلایل و مدارک ابرازی، دستور مقتضی مبنی بر فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مذکور از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله پس از کسر هزینه های قانونی بین مالکین به نسبت سهامشان، صادر فرمایید.

با تشکر و احترام فراوان

[امضا و تاریخ]

سوالات متداول

ملک غیر قابل افراز به زبان ساده یعنی چی؟

ملک غیر قابل افراز یعنی ملکی که چند نفر توش شریک هستن (مشاعه) اما به خاطر دلایلی مثل کوچیک بودن متراژ، شکل نامناسب یا محدودیت های قانونی، نمیشه سهم هر شریک رو به صورت مجزا و جداگانه ازش جدا کرد و یه سند شش دانگ جدا براش گرفت. مثل یه پیتزا که اونقدر کوچیکه که نمیشه به تیکه های مساوی تقسیمش کرد.

چه چیزایی باعث میشه یه ملک غیر قابل افراز باشه؟

دلایل مختلفی میتونه باعث غیر قابل افراز شدن یه ملک بشه. مثلا اگه ملک اونقدر کوچیک باشه که با تقسیم به سهم های کوچکتر، دیگه کاربری خودش رو از دست بده. یا اگه شکل هندسی عجیبی داشته باشه، قسمتیش تو طرح های شهری باشه، یا ارزش قسمت های مختلف ملک با هم خیلی فرق داشته باشه.

میشه سهم مشاع خودمون رو بدون اجازه بقیه فروخت؟

از نظر قانونی، شما می تونید سهم مشاع خودتون رو بدون اجازه بقیه شرکا بفروشید. اما باید بدونید که این کار دردسرهای زیادی داره و ممکنه خریدار به مشکل بخوره. چون خریدار شما هم به جای شما شریک میشه و باز هم ملک مشاع باقی میمونه. بهترین و بی دردرسرترین راه، اینه که از طریق دستور فروش دادگاه اقدام کنید تا کل ملک به فروش برسه و پولش تقسیم بشه.

کل فرآیند فروش ملک غیر قابل افراز چقدر طول میکشه و چقدر خرج داره؟

فرآیند فروش ملک غیر قابل افراز، از مرحله درخواست افراز تا مزایده و تقسیم پول، معمولا بین ۷ ماه تا بیش از یک سال طول می کشه، بستگی به پیچیدگی پرونده و شلوغی مراجع قضایی داره. هزینه ها هم شامل هزینه دادرسی، کارشناسی، آگهی مزایده و نیم عشر اجراییه که از مبلغ فروش ملک کم میشه. اگه وکیل بگیرید، هزینه حق الوکاله هم به این ها اضافه میشه.

اداره ثبت کی رای به عدم افراز ملک میده؟

اداره ثبت زمانی رای به عدم افراز ملک میده که کارشناس نقشه برداری، بعد از بررسی ملک، به این نتیجه برسه که تقسیم ملک به صورت عادلانه و با حفظ کاربری ممکن نیست. مثلا اگه با تقسیم، سهم هر نفر اونقدر کوچیک بشه که دیگه به درد هیچ کاری نخوره.

آیا میشه به دستور فروش دادگاه اعتراض کرد؟

خیر، یکی از نکات مهم و خاص دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز اینه که این دستور، حکم دادگاه نیست و به همین دلیل، قطعی و لازم الاجراست و اصلا قابل اعتراض نیست. یعنی همین که قاضی این دستور رو صادر کنه، دیگه شرکا نمی تونن با اعتراض، جلوی فروش رو بگیرن و باید مراحل مزایده و فروش رو طی کنن.

نقش وکیل تو این داستان چیه؟

نقش وکیل تو پرونده های ملک مشاع غیر قابل افراز خیلی مهمه. یه وکیل متخصص ملکی میتونه راهنماییتون کنه، مدارک رو درست جمع آوری کنه، دادخواست ها رو دقیق بنویسه، پیگیری های اداری و قضایی رو انجام بده و خلاصه تمام مراحل رو بدون دردسر و در کمترین زمان ممکن پیش ببره. وکیل مثل یه راهنمای باتجربه تو این مسیر پر پیچ و خم کنار شماست.

نتیجه گیری

خب، تا اینجا با هم دیدیم که ملک مشاع غیر قابل افراز هرچند ممکنه اولش یه چالش بزرگ و کلافه کننده به نظر برسه، اما اصلا بن بست نیست. با دونستن مراحل قانونی، از گرفتن گواهی عدم افراز از اداره ثبت گرفته تا دریافت دستور فروش از دادگاه و طی کردن فرآیند مزایده، میشه به راحتی این مشکل رو حل کرد و سهم هر شریک رو به دست آورد.

این مسیر، ریزه کاری های حقوقی خاص خودش رو داره و اگه با قوانین آشنا نباشید، ممکنه دچار سردرگمی و اشتباه بشید. همیشه یادتون باشه که وقتی پای مال و اموالتون در میونه، بهترین تصمیم اینه که از متخصص ها کمک بگیرید. وکلای متخصص ملکی، با تجربه و دانشی که دارن، میتونن مثل یه چراغ راه، مسیر رو براتون روشن کنن و مطمئن بشن که حقتون به طور کامل و بدون اتلاف وقت و انرژی، به دستتون میرسه. پس اگه با چنین ملکی درگیر هستید، حتما یه مشاوره با وکیل متخصص ملکی داشته باشید تا با خیال راحت قدم بردارید و قضیه رو به بهترین شکل ممکن فیصله بدید.