قرارداد جعاله ملکی pdf
قرارداد جعاله ملکی، یک روش منعطف و کاربردیه که به صاحب ملک این امکان رو می ده تا انجام کارهایی مثل پیدا کردن مشتری برای فروش ملک یا پیدا کردن مستأجر رو به شخص دیگه ای بسپاره و در ازای انجام اون کار، بهش پاداش بده. این قرارداد برای کسایی که می خوان معاملات ملکی شون رو سریع تر و با خیال راحت تری پیش ببرن، حسابی به درد می خوره و باعث می شه بدون دغدغه، کارها رو به کاردون بسپارن.
توی دنیای شلوغ امروز، که هر روز پای یه معامله جدید به زندگی مون باز می شه، خیلی مهمه که هوشمندانه عمل کنیم. مخصوصاً وقتی پای ملک و املاک در میون باشه، که هم سرمایه زیادی درگیرشه و هم پیچیدگی های حقوقی خاص خودش رو داره. قرارداد جعاله ملکی، دقیقاً همون ابزار حقوقی کارآمدیه که می تونه خیلی از دغدغه ها رو از دوشمون برداره. حالا چرا می گیم کارآمد؟ چون با استفاده از این قرارداد، شما به عنوان صاحب ملک یا همون جاعل، یه کاری رو به یه نفر دیگه که اصطلاحاً بهش عامل می گن، محول می کنید. این کار می تونه پیدا کردن یه مشتری خوب برای ملکتون باشه، یا حتی یه مستأجر مناسب. نکته جذابش اینجاست که شما فقط وقتی پاداش یا همون جعل رو پرداخت می کنید که اون شخص عامل کار مورد نظر شما رو تموم کرده باشه. به همین راحتی، هم خیالتون از بابت نتیجه راحته، هم پولتون رو بیخودی خرج نمی کنید.
توی این مقاله، قرار نیست فقط یه سری تعریف خشک و خالی رو ردیف کنیم. می خوایم یه راهنمای جامع و کاربردی باشیم که از سیر تا پیاز قرارداد جعاله ملکی رو براتون روشن کنه. از اینکه اصلاً جعاله یعنی چی و چه فرقی با بقیه قراردادها داره، تا چه جوری یه قرارداد جعاله ملکی درست و حسابی بنویسید که بعدها براتون دردسر درست نکنه. تازه، برای اینکه کارتون راحت تر شه، یه نمونه قرارداد جعاله ملکی آماده هم داریم که می تونید دانلود کنید و با خیال راحت ازش استفاده کنید. پس اگه دوست دارید بدون دغدغه و با چشم باز، وارد دنیای معاملات ملکی بشید، تا آخر این مقاله همراهمون باشید.
جعاله ملکی چیست و چرا از آن استفاده می کنیم؟
شاید اسم «جعاله» کمی ناآشنا باشه، اما مفهومش خیلی ساده و کاربردیه. تو قانون مدنی ما، ماده ۵۶۱ بهمون میگه که جعاله یعنی چی: «جعاله عبارت است از اینکه شخصی (جاعل) انجام کاری را به دیگری (عامل) بسپارد و در ازای آن پاداشی (جعل) تعیین کند.» حالا این تعریف رو بیاریم توی حوزه ملک و املاک، می بینیم چقدر کارمون رو راحت می کنه. یعنی صاحب ملک، یه پاداش مشخص می ذاره و از یه نفر دیگه می خواد براش کاری مثل فروش ملک یا پیدا کردن مستأجر رو انجام بده.
سه تا رکن اصلی جعاله که باید بشناسیم
برای اینکه یه قرارداد جعاله درست حسابی داشته باشیم، باید سه تا رکن اصلی رو بشناسیم:
- جاعل: این همون صاحب ملکه. کسی که کار رو به دیگری می سپاره و قرار می ذاره اگه کار انجام شد، پاداش بده.
- عامل: کسی که قراره اون کار رو انجام بده. مثلاً مشاور املاکی که دنبال مشتری برای ملک شماست.
- جُعل: همون پاداش یا حق الزحمه ای که جاعل به عامل میده. این پاداش می تونه یه مبلغ ثابت باشه، یا درصدی از ارزش معامله.
جعاله در معاملات ملکی چه کاربردی داره؟
جعاله رو میشه تو خیلی از موقعیت های ملکی استفاده کرد، که مهم ترینشون ایناست:
- جعاله برای فروش ملک: این رایج ترین کاربردشه. شما می خواید ملکتون رو بفروشید، اما وقت یا تجربه کافی برای پیدا کردن مشتری و انجام کارهای اداری ندارید. اینجا می تونید با یه عامل (معمولاً مشاور املاک) قرارداد جعاله ببندید و ازش بخواید که براتون خریدار پیدا کنه. پاداش هم بعد از فروش موفقیت آمیز ملک پرداخت میشه.
- جعاله برای یافتن خریدار یا مستاجر: ممکنه خودتون بخواید ملک رو بفروشید یا اجاره بدید، اما دنبال کسی هستید که فقط مشتری یا مستاجر رو پیدا کنه و معرفی کنه. اینجا هم جعاله خیلی به کار میاد.
- جعاله برای انجام کارهای اداری ملک: گاهی وقت ها نیاز به انجام یه سری کارهای اداری مربوط به ملک دارید، مثلاً گرفتن مجوز پایان کار یا دنبال کردن امور مربوط به سند. می تونید این کار رو هم به صورت جعاله به یه متخصص بسپارید.
مزیت های قرارداد جعاله ملکی چیه؟
اگه بخوایم صادق باشیم، استفاده از قرارداد جعاله ملکی، مزیت های حسابی ای داره که آدم رو وسوسه می کنه سمتش بره:
- انعطاف پذیری بالا: بر خلاف بعضی از قراردادها که خیلی سفت و سختن، جعاله دستتون رو برای تعیین شرایط باز می ذاره. هم برای جاعل و هم برای عامل.
- کاهش ریسک برای جاعل: مهم ترین مزیت اینه که شما (جاعل) فقط وقتی پول رو پرداخت می کنید که کار انجام شده باشه. یعنی اگه عامل نتونه کاری که ازش خواستید رو انجام بده، شما پاداشی پرداخت نمی کنید. این یعنی ریسکتون حسابی کم میشه.
- سرعت در انجام معاملات: عامل ها معمولاً تخصص و تجربه لازم رو دارن تا کار رو سریع تر پیش ببرن. اینجوری شما هم زودتر به نتیجه می رسید.
تمایز جعاله ملکی با سایر قراردادهای مشابه
توی حوزه حقوق، گاهی وقت ها یه سری قراردادها هستن که خیلی شبیه به هم به نظر میان، اما ته دلشون یه عالمه فرق و تفاوت دارن. جعاله ملکی هم از این قاعده مستثنی نیست و باید حواسمون باشه که اون رو با بقیه قراردادها مثل وکالت یا دلالی اشتباه نگیریم. چون اگه این اشتباه پیش بیاد، ممکنه کلی دردسر حقوقی و مالی برامون درست بشه.
جعاله و وکالت در فروش ملک: فرقشون چیه؟
اول از همه بریم سراغ یکی از نزدیک ترین قراردادها به جعاله، یعنی وکالت در فروش ملک. شاید فکر کنید هر دو یعنی یکی کار ملک رو به یکی دیگه بسپاره، اما اصلاً اینطور نیست:
- ماهیت قرارداد:
- جعاله: یک قرارداد جایزه. یعنی هم جاعل و هم عامل هر وقت که بخوان، می تونن قرارداد رو فسخ کنن (البته با رعایت شرایط خاصی). جعاله تعهدی برای عامل ایجاد نمی کنه که حتماً کار رو انجام بده.
- وکالت: هم می تونه لازم باشه هم جایز (بستگی به نوع وکالت داره). تو وکالت، موکل به وکیل اختیار می ده که کاری رو به جای اون انجام بده و وکیل موظف به انجام اون کار در حدود اختیاراتشه.
- مسئولیت ها:
- جعاله: عامل مسئولیت کمتری داره. اگه نتونه کار رو انجام بده، فقط پاداش نمی گیره و معمولاً مسئولیت دیگه ای نداره، مگر اینکه قصوری کرده باشه.
- وکالت: وکیل مسئولیت بیشتری داره و باید در انجام وظایفش نهایت دقت و مصلحت موکل رو در نظر بگیره.
- پرداخت:
- جعاله: پاداش (جعل) فقط بعد از انجام کامل عمل و رسیدن به نتیجه پرداخت میشه.
- وکالت: حق الوکاله معمولاً طبق توافق طرفین و مراحل پیشرفت کار پرداخت میشه و لزوماً به نتیجه قطعی معامله گره نخورده.
جعاله و قرارداد دلالی/حق العمل کاری: شباهت ها و تفاوت ها
اینجا هم یه ذره پیچیده تر میشه، چون دلالی شباهت های زیادی با جعاله داره، مخصوصاً وقتی صحبت از کمیسیون املاک میشه:
- دلالی: یه دلال، واسطه بین دو طرف معامله میشه (خریدار و فروشنده) تا اون ها رو به هم برسونه و باعث انجام معامله بشه. حق دلالی معمولاً به محض معرفی و توافق اولیه، یا بعد از امضای قرارداد اصلی، بهش پرداخت میشه. دلالی معمولاً تعهد به نتیجه نیست، بلکه تعهد به وسیله است؛ یعنی دلال باید تلاش کنه.
- حق العمل کاری: اینجا حق العمل کار، به نام خودش ولی به حساب دیگری معامله می کنه. یعنی خودش فروشنده یا خریدار ظاهری میشه و بعداً حسابش رو با نفر اصلی صاف می کنه.
- جعاله: توی جعاله، عامل به نام و حساب جاعل اقدام می کنه و پاداشش فقط بعد از اتمام کامل عمل (مثلاً فروش ملک) پرداخت میشه. تعهد به نتیجه، اینجا خیلی پررنگ تره.
فرق اصلی اینجا روی زمان و نحوه پرداخت حق الزحمه و البته ماهیت تعهد عامل هست. توی جعاله، عامل تا کار رو کامل و تموم نکنه، پاداشی دریافت نمی کنه. اما تو دلالی، ممکنه با صرف تلاش هم مستحق دریافت حق الزحمه بشه.
جعاله و قولنامه (بیع): جعاله قول فروش نیست!
خیلی مهمه که بدونیم جعاله اصلاً قولنامه یا قرارداد بیع (همون خرید و فروش) نیست. این یه اشتباه رایجیه که ممکنه پیش بیاد:
- جعاله: قراری برای انجام یک کار مشخص (مثلاً پیدا کردن مشتری). با امضای قرارداد جعاله، هنوز هیچ ملکی خرید و فروش نشده و هیچ تعهدی برای فروش یا خرید ملک به وجود نیومده.
- قولنامه (بیع): یک پیش قرارداد برای خرید و فروش ملک. با امضای قولنامه، طرفین متعهد میشن که در آینده نزدیک، قرارداد اصلی خرید و فروش (سند زدن) رو انجام بدن. قولنامه خودش به نوعی یک تعهد به فروش محسوب میشه.
پس حواستون باشه که قرارداد جعاله، فقط برای پیدا کردن مشتری یا انجام یه کار خاصه، نه برای خرید و فروش خود ملک. اون معامله اصلی، بعد از موفقیت عامل در انجام جعاله، و با یه قرارداد دیگه (مثل قولنامه یا سند رسمی) انجام میشه.
ارکان و شرایط اساسی صحت قرارداد جعاله ملکی
هر قراردادی برای اینکه از نظر حقوقی معتبر باشه، یه سری ارکان و شرایط اساسی داره که اگه رعایت نشن، کل قرارداد زیر سوال میره. قرارداد جعاله ملکی هم از این قاعده جدا نیست. اگه می خوایم یه قرارداد جعاله ملکی بنویسیم که بعداً دردسر ساز نشه و حسابی خیالمون راحت باشه، باید حواسمون به این ارکان و شرایط باشه:
طرفین قرارداد (جاعل و عامل)
مثل هر قرارداد دیگه ای، اینجا هم دو تا طرف اصلی داریم: جاعل و عامل. هر کدوم از اینا باید یه سری شرایط رو داشته باشن:
- جاعل (صاحب ملک):
- اهلیت: یعنی باید عاقل و بالغ باشه و ممنوع المعامله نباشه. یه بچه کوچیک یا یه آدم دیوانه نمی تونه جاعل باشه.
- مالکیت: جاعل باید مالک واقعی ملک باشه یا حداقل اجازه قانونی برای سپردن کار ملک رو داشته باشه. مثلاً اگه ملک مشاعی باشه و شریکای دیگه اجازه ندن، نمی تونید به تنهایی جعاله ببندید.
- مشخصات هویتی کامل: اسم و فامیل، شماره ملی، آدرس دقیق و شماره تماسش باید توی قرارداد کاملاً مشخص باشه.
- عامل (واسطه/یابنده):
- اهلیت: عامل هم باید مثل جاعل، اهلیت داشته باشه.
- مشخصات هویتی کامل: چه عامل یه شخص حقیقی باشه (مثلاً یه فرد)، چه یه شخص حقوقی (مثلاً یه آژانس املاک)، مشخصات کاملش باید توی قرارداد باشه. اگه آژانس املاک بود، شماره ثبت و کد اقتصادی و اطلاعات تماسش مهمه.
- تخصص (اختیاری اما مهم): هر چند لازم نیست عامل حتماً متخصص باشه، اما برای کارهای ملکی، معمولاً عامل های متخصص (مثل مشاورین املاک با تجربه) بهتر نتیجه می گیرن.
موضوع جعاله (عمل)
اینجا قلب جعاله است. یعنی کاری که جاعل می خواد عامل براش انجام بده. این عمل باید یه سری ویژگی ها داشته باشه:
- معین و مشروع بودن: کاری که از عامل می خواید، باید کاملاً مشخص و قانونی باشه. مثلاً فروش ملک با پلاک ثبتی فلان و مشخصات زیر به مبلغ حداقل ایکس تومان یک عمل معین و مشروع است. اما کمک به من در یک کار غیرقانونی اصلاً قابل قبول نیست.
- امکان انجام عمل: اون کاری که می خواید عامل انجام بده، باید از نظر عقلی و عرفی امکان پذیر باشه. مثلاً نمی تونید از کسی بخواید که یک ویلا روی ماه براتون پیدا کنه!.
مثال هایی از موضوع عمل در قرارداد جعاله ملکی:
پیدا کردن خریدار برای آپارتمان با مشخصات زیر: آدرس…، پلاک ثبتی…، مساحت…، با حداقل قیمت… در مدت زمان سه ماه.
پیدا کردن مستأجر برای واحد تجاری به آدرس…، با اجاره ماهیانه حداقل… و ودیعه… در مدت دو ماه.
مبلغ جعاله (جعل)
این همون پاداشیه که عامل بعد از انجام کارش می گیره. مبلغ جعاله باید:
- معین یا قابل تعیین بودن: یعنی یا باید یه مبلغ دقیق و ثابت باشه (مثلاً ۱۰ میلیون تومان)، یا یه طوری تعیین بشه که بشه آخرش به یه عدد مشخص رسید (مثلاً ۲ درصد از مبلغ نهایی فروش ملک). اگه مبلغ مبهم باشه، قرارداد از نظر حقوقی مشکل پیدا می کنه.
- نحوه تعیین: می تونه به صورت درصدی از مبلغ معامله باشه (مثل کمیسیون مشاور املاک)، یا یه مبلغ ثابت، یا حتی یه سری کالا. همچنین زمان پرداختش هم باید مشخص بشه (مثلاً بعد از عقد قرارداد اصلی، یا بعد از انتقال سند).
مدت قرارداد
همیشه توی قراردادها، تعیین زمان خیلی مهمه. تو جعاله هم باید مشخص کنیم که عامل چقدر وقت داره تا کار رو انجام بده. این زمان بندی هم برای جاعل مهمه (که می خواد کارش سریع تر پیش بره) و هم برای عامل (که بدونه چقدر فرصت داره).
- اهمیت تعیین مدت زمان مشخص: اگه مدت زمان مشخصی نباشه، ممکنه عامل کار رو به تعویق بندازه و یا جاعل بعد از مدتی از کارش پشیمون بشه.
- چگونگی تمدید یا خاتمه: باید تو قرارداد مشخص کنیم که اگه عامل تو این مدت نتونست کار رو انجام بده، قرارداد چی میشه؟ تمدید میشه؟ یا خود به خود باطل میشه؟
سایر شرایط مهم
غیر از این موارد، یه سری چیزای دیگه هم هست که باید حواسمون بهشون باشه:
- قصد و رضایت طرفین: هم جاعل و هم عامل باید با میل و اراده خودشون این قرارداد رو امضا کنن، نه تحت فشار و اجبار.
- مشروعیت جهت معامله: هدف از این قرارداد باید قانونی و مشروع باشه. مثلاً اگه هدف از جعاله، فروش ملکی باشه که از راه غیرقانونی به دست اومده، این قرارداد باطل محسوب میشه.
یادتون باشه که قرارداد جعاله ملکی یه قرارداد دو طرفه است. پس باید جاعل و عامل هر دو با دقت تمام مفاد رو بخونن و بعد امضا کنن. هر گونه ابهام یا نادیده گرفتن این ارکان، می تونه کلی دردسر حقوقی به بار بیاره.
گام به گام: نحوه تنظیم یک قرارداد جعاله ملکی اصولی
خب، تا اینجا فهمیدیم جعاله چیه و چه فرقی با بقیه قراردادها داره. حالا وقتشه که آستین ها رو بالا بزنیم و ببینیم چطور می تونیم یه قرارداد جعاله ملکی بنویسیم که هم از نظر حقوقی معتبر باشه و هم کاملاً خواسته ها و انتظاراتمون رو پوشش بده. نوشتن یه قرارداد اصولی، مثل ساختن یه خونه با فونداسیون محکم می مونه؛ اگه از اول درست پایه ها رو بریزید، بعداً با خیال راحت توش زندگی می کنید.
بندهای استاندارد و ضروری قرارداد: با جزئیات کامل
یه قرارداد جعاله ملکی خوب، معمولاً از چند تا بند اصلی تشکیل شده که هر کدومشون نقش مهمی دارن. بیایید با هم دونه دونه این بندها رو بررسی کنیم:
مقدمه قرارداد: معرفی طرفین و هدف
اولین بخش قرارداد، یه جورایی کارت ویزیت قرارداده. باید اینجا مشخص کنیم که طرفین قرارداد کی هستن و اصلاً هدف از این قرارداد چیه. مثلاً:
این قرارداد بین خانم/آقای … (به عنوان جاعل) و شرکت/آقای … (به عنوان عامل) با هدف سپردن انجام عمل … (فروش/اجاره/…) ملک به عامل، مطابق با مواد قانونی جعاله و شرایط این قرارداد، منعقد می گردد.
ماده ۱: مشخصات دقیق جاعل (مالک) و عامل (واسطه/یابنده)
اینجا باید تمام مشخصات هویتی طرفین، کاملاً دقیق و بی نقص ثبت بشه. هر اشتباه کوچیکی می تونه بعداً دردسر ساز بشه.
- برای جاعل (مالک):
- نام و نام خانوادگی/نام شرکت:
- شماره ملی/شماره ثبت (در صورت حقوقی بودن):
- نشانی دقیق محل سکونت/دفتر مرکزی:
- شماره تماس:
- کدپستی:
- برای عامل (واسطه/یابنده):
- نام و نام خانوادگی/نام شرکت:
- شماره ملی/شماره ثبت (در صورت حقوقی بودن):
- نشانی دقیق محل سکونت/دفتر مرکزی:
- شماره تماس:
- کدپستی:
- در صورت مشاور املاک بودن، شماره پروانه کسب:
ماده ۲: موضوع قرارداد (مشخصات کامل ملک و عمل مورد انتظار)
این ماده خیلی مهمه، چون هم باید ملک رو کامل معرفی کنیم، هم کاری که از عامل می خوایم رو شفاف و واضح بگیم.
- مشخصات کامل ملک:
- پلاک ثبتی اصلی و فرعی:
- آدرس دقیق ملک:
- متراژ (مساحت) کل:
- کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی و…):
- وضعیت سند (تک برگ، دفترچه ای، شش دانگ و…):
- سایر مشخصات مهم (تعداد خواب، طبقه، امکانات، وضعیت پارکینگ، انباری و…).
- تعیین دقیق عمل مورد انتظار: اینجا باید دقیقاً مشخص کنید که عامل قراره چیکار کنه. مثلاً: یافتن خریدار برای ملک فوق الذکر با حداقل قیمت ۲ میلیارد تومان و تنظیم مبایعه نامه اولیه در دفتر املاک یا یافتن مستأجر برای ملک فوق با حداقل مبلغ اجاره ماهیانه ۲۰ میلیون تومان و ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان. هر چقدر این بخش شفاف تر باشه، کمتر جای ابهام می مونه.
ماده ۳: مبلغ جعاله و نحوه پرداخت
مهم ترین بخش برای عامل و یه بخش حیاتی برای جاعل. اینجا باید پاداش عامل رو مشخص کنید.
- مبلغ جعاله: دقیقاً مبلغ رو بنویسید (مثلاً: مبلغ جعاله معادل ۵۰ میلیون ریال یا معادل ۲ درصد از مبلغ نهایی فروش ملک).
- نحوه پرداخت: چطوری و کی قراره این پول پرداخت بشه؟
- پیش پرداخت (در صورت توافق): مثلاً مبلغ ۱۰ میلیون ریال به عنوان پیش پرداخت هنگام امضای قرارداد جعاله.
- پس از عقد قرارداد فروش/اجاره اولیه: ۵۰ درصد مبلغ جعاله پس از امضای مبایعه نامه/اجاره نامه بین جاعل و خریدار/مستأجر معرفی شده توسط عامل.
- پس از انتقال سند رسمی: ۵۰ درصد باقی مانده مبلغ جعاله همزمان با انتقال رسمی سند ملک به نام خریدار.
- پرداخت اقساطی: در سه قسط مساوی در تاریخ های مشخص.
ماده ۴: مدت زمان قرارداد، تاریخ شروع و پایان
قرارداد جعاله مثل یه مسابقه با زمانه. باید بگید این مسابقه کی شروع میشه و کی تموم میشه.
- تاریخ شروع و پایان: این قرارداد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۱ شروع و تا پایان تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۱ اعتبار دارد.
- شرایط تمدید: در صورت عدم انجام عمل در مدت مقرر، قرارداد به خودی خود باطل می شود، مگر اینکه طرفین با توافق کتبی و امضای الحاقیه، آن را برای مدت معین دیگری تمدید کنند.
ماده ۵: تعهدات جاعل (مالک)
شما به عنوان جاعل، یه سری وظایف دارید که باید انجام بدید تا عامل بتونه کارش رو درست پیش ببره.
- ارائه مدارک کامل: جاعل موظف است کلیه مدارک مورد نیاز ملک (شامل سند مالکیت، پایان کار، مفاصاحساب های شهرداری و دارایی، استعلامات ثبتی و هر مدرک دیگری که برای انجام معامله لازم باشد) را در اختیار عامل قرار دهد.
- همکاری در انتقال سند: جاعل متعهد می شود در تمامی مراحل انتقال سند و انجام امور اداری لازم، همکاری کامل را با خریدار/مستأجر و عامل داشته باشد.
- عدم اقدام موازی: جاعل در طول مدت اعتبار قرارداد، حق ندارد شخصاً یا از طریق سایر واسطه ها اقدام به انجام عمل موضوع قرارداد نماید.
- پرداخت هزینه های قانونی: کلیه هزینه های قانونی مرتبط با فروش ملک (شامل مالیات، عوارض و هزینه های انتقال سند) بر عهده جاعل می باشد.
ماده ۶: تعهدات عامل
عامل هم وظایفی داره که باید بهشون عمل کنه.
- تلاش برای بازاریابی: عامل متعهد می شود تمام تلاش و تجربه خود را برای بازاریابی مؤثر ملک و یافتن بهترین خریدار/مستأجر به کار گیرد.
- حفظ محرمانگی: عامل متعهد به حفظ محرمانگی اطلاعات و مدارک ارائه شده توسط جاعل می باشد و حق افشای آن ها را به غیر، بدون اجازه جاعل، ندارد.
- ارائه گزارش عملکرد (در صورت نیاز): عامل موظف است در بازه های زمانی مشخص (مثلاً هفتگی/ماهانه) گزارش عملکرد خود را به جاعل ارائه دهد.
- عدم ایجاد تعهد بدون اجازه: عامل حق ندارد بدون اجازه کتبی جاعل، هیچ گونه تعهدی در خصوص ملک برای جاعل ایجاد نماید.
ماده ۷: شرایط فسخ قرارداد
وقتی یکی از طرفین به وظایفش عمل نکرد، یا یه اتفاقی افتاد که ادامه همکاری رو غیرممکن کرد، چی میشه؟
- تخلف از مفاد: در صورت تخلف هر یک از طرفین از هر یک از مفاد این قرارداد، طرف متضرر حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات وارده را خواهد داشت.
- عدم انجام عمل در مدت معین: اگر عامل در مدت مقرر نتواند عمل موضوع قرارداد را انجام دهد، قرارداد خود به خود فسخ شده و عامل مستحق هیچ گونه جعاله ای نخواهد بود.
- فوت یا حجر طرفین: در صورت فوت یا حجر هر یک از طرفین، قرارداد جعاله فسخ می گردد.
ماده ۸: تضمین ها و خسارات
این بند برای روز مباداست؛ اگه یکی از طرفین بدقولی کرد، چی میشه؟
اینجا می تونید جریمه های عدم انجام تعهد رو مشخص کنید. مثلاً در صورتی که جاعل بعد از یافتن خریدار توسط عامل و قبل از امضای مبایعه نامه، بدون دلیل موجه از فروش ملک انصراف دهد، مبلغ… به عنوان جبران زحمات عامل باید به وی پرداخت شود.
ماده ۹: مرجع حل اختلاف
اگه خدای نکرده بین طرفین اختلاف پیش اومد، کجا باید برن؟
اینجا می تونید مراحل حل اختلاف رو مشخص کنید. اول مذاکره، بعد داوری (مشخص کردن یک داور معتمد) و در نهایت مراجع قضایی. در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، ابتدا طرفین سعی در حل و فصل آن از طریق مذاکره خواهند داشت. در صورت عدم توافق، موضوع به داوری آقای/خانم… (با مشخصات کامل) ارجاع و رأی داور قطعی و لازم الاجراست. در صورت عدم تعیین داور یا عدم توافق بر سر داور، مراجع قضایی صلاحیت دار رسیدگی خواهند کرد.
ماده ۱۰: سایر شروط
هر چیز دیگه ای که لازمه و تو بندهای قبلی نیومده، می تونه اینجا اضافه بشه.
- تعداد نسخ: این قرارداد در دو نسخه و ۱۰ ماده، با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین رسید.
- هزینه های جانبی: کلیه هزینه های تنظیم و اجرای این قرارداد (به جز موارد ذکر شده در ماده ۵) بر عهده جاعل می باشد.
اهمیت شفافیت در نگارش بندها:
یادتون باشه که مهم ترین چیز توی نوشتن هر قراردادی، شفافیت و وضوحه. هر چقدر بندها واضح تر و بدون ابهام باشن، احتمال بروز اختلاف کمتره. سعی کنید از کلمات و جملات ساده و قابل فهم استفاده کنید و از به کار بردن اصطلاحات حقوقی پیچیده که ممکنه هر کسی متوجه نشه، خودداری کنید.
مدارک لازم برای تنظیم و اجرای قرارداد جعاله ملکی
برای اینکه یه قرارداد جعاله ملکی رو درست و حسابی ببندید و بعداً به مشکل نخورید، فقط دونستن مفادش کافی نیست. باید مدارک لازم رو هم از قبل آماده داشته باشید. این مدارک مثل آجرهای سازنده یه خونه ان؛ اگه نباشن، خونه ای هم ساخته نمیشه. مخصوصاً توی معاملات ملکی، مدارک حرف اول رو میزنن و اگه ناقص باشن، ممکنه کل کار رو به تأخیر بندازن یا حتی باطلش کنن.
مدارک شناسایی طرفین:
هم جاعل (صاحب ملک) و هم عامل (واسطه) باید خودشون رو کامل معرفی کنن:
- کارت ملی و شناسنامه: برای احراز هویت. حتماً از اصالتشون مطمئن بشید.
- کدپستی: برای نشانی دقیق محل سکونت یا دفتر.
- پروانه فعالیت (برای مشاورین املاک): اگه عامل شما مشاور املاک هست، باید پروانه کسب معتبر داشته باشه. حتماً اصالتش رو بررسی کنید.
- مدارک ثبت شرکت: اگه عامل یک شخص حقوقی (مثلاً شرکت ساختمانی یا آژانس املاک) هست، باید مدارک ثبت شرکت، آگهی آخرین تغییرات و معرفی نماینده امضاکننده ارائه بشه.
سند مالکیت ملک و سایر مدارک مرتبط:
اینجا دیگه پای خود ملک وسطه. هر مدرکی که به ملک مربوط میشه، باید حاضر باشه تا خیال همه از بابت ملک راحت باشه:
- سند مالکیت: اصلی ترین مدرکه. باید سند تک برگ یا دفترچه ای ملک رو داشته باشید. حتماً از روی سند، پلاک ثبتی، مشخصات مالک و آدرس رو توی قرارداد وارد کنید.
- پایان کار: گواهی پایان کار شهرداری نشون می ده که ملک از نظر ساخت و ساز قانونیه.
- بنچاق: اگه سند تک برگ نیست و قبلاً ملک با سند منگوله دار خرید و فروش شده، بنچاق (سند مادر) هم لازمه.
- مفاصاحساب شهرداری و دارایی: نشون می ده که عوارض و مالیات های ملک پرداخت شده.
- استعلامات ثبتی: برای اطمینان از اینکه ملک در رهن نیست، بازداشت نیست، توقیف نشده و مشکلات حقوقی نداره. (این کار معمولاً تو مراحل نهایی معامله انجام میشه اما برای اطمینان خاطر در جعاله هم می تونه مطرح بشه.)
- نقشه ملک: اگه ملک ابعاد خاصی داره یا زمین هست، نقشه و کروکی ملک می تونه مفید باشه.
- عکس از ملک: برای ضمیمه کردن به قرارداد و شفافیت بیشتر.
وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل):
گاهی وقت ها یکی از طرفین خودش نمی تونه بیاد و یه وکیل کارهاش رو انجام میده. در این صورت:
- وکالت نامه رسمی: باید یه وکالت نامه رسمی و معتبر باشه که صراحتاً اجازه امضای قرارداد جعاله رو به وکیل بده. حتماً تاریخ اعتبار وکالت نامه و محدوده اختیارات وکیل رو بررسی کنید.
- مدارک شناسایی وکیل: کارت ملی و شناسنامه وکیل هم لازمه.
هزینه تنظیم و تبعات مالی قرارداد جعاله ملکی
خب، رسیدیم به بخش جذاب هزینه و پول! هر کاری که انجام میدیم، یه هزینه ای هم داره. قرارداد جعاله ملکی هم از این قاعده مستثنی نیست و بسته به شرایطش، ممکنه هزینه هایی داشته باشه. دونستن این هزینه ها از قبل، بهمون کمک می کنه با چشم بازتری وارد معامله بشیم و غافلگیر نشیم.
عوامل موثر بر هزینه تنظیم قرارداد جعاله:
اینکه چقدر باید برای تنظیم یه قرارداد جعاله پول بدیم، به چند تا چیز بستگی داره:
- پیچیدگی قرارداد: اگه ملک مورد جعاله خیلی بزرگ باشه، شرایط خاصی داشته باشه، یا اگه طرفین بخوان بندهای خیلی پیچیده ای رو تو قرارداد بگنجونن، طبیعتاً زمان و انرژی بیشتری برای تنظیمش لازمه و هزینه هم بالاتر میره. مثلاً یه جعاله برای فروش یه ملک تجاری با چندین مالک، قطعاً پیچیده تر از جعاله برای فروش یه آپارتمان مسکونی کوچیکه.
- تخصص و تجربه وکیل یا مشاور حقوقی: اگه برای تنظیم قرارداد جعاله سراغ یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص برید (که شدیداً توصیه میشه)، هزینه اش با توجه به سابقه، شهرت و تخصص اون فرد متفاوته. وکلای باتجربه تر ممکنه حق الزحمه بیشتری داشته باشن، اما خب در عوض، یه قرارداد محکم و بی نقص براتون تنظیم می کنن که ارزشش رو داره.
- ارزش معامله (در صورت مرتبط بودن): اگه مبلغ جعاله (همون حق الزحمه عامل) بر اساس درصدی از ارزش نهایی معامله (مثلاً فروش ملک) تعیین بشه، ممکنه حق الزحمه وکیل هم با در نظر گرفتن ارزش اون معامله تعیین بشه.
- مدت زمان لازم برای تنظیم قرارداد: اگه برای آماده کردن قرارداد به زمان زیادی نیاز باشه و رفت و آمدهای زیادی بین طرفین و وکیل صورت بگیره، ممکنه روی هزینه تاثیر بذاره.
مالیات و عوارض احتمالی مرتبط با جعاله:
خود قرارداد جعاله به صورت مستقیم مشمول مالیات خاصی نمیشه، چون اصل معامله (خرید و فروش ملک) هنوز انجام نشده. اما باید حواسمون به این نکات باشه:
- مالیات بر درآمد عامل: مبلغ جعاله که عامل دریافت می کنه، از نظر قانون مالیات بر درآمد، به عنوان درآمد اون فرد یا شرکت محسوب میشه و عامل باید مالیات مربوط به اون رو پرداخت کنه.
- هزینه های مربوط به معامله اصلی: یادتون باشه که وقتی عامل، کارش رو درست انجام داد و ملک خرید و فروش شد، اونجاست که هزینه های اصلی معاملات ملکی مثل مالیات نقل و انتقال ملک، عوارض شهرداری، هزینه های دفترخانه و… به وجود میاد که معمولاً بر عهده جاعل (فروشنده) هست، مگر اینکه تو قرارداد جعاله چیز دیگه ای توافق شده باشه.
مبلغ جعاله و ارتباط آن با قیمت نهایی ملک:
مبلغ جعاله، همون پاداشیه که جاعل به عامل میده. این مبلغ می تونه:
- مبلغ ثابت: مثلاً ۱۰ میلیون تومان، فارغ از اینکه ملک به چه قیمتی فروش بره.
- درصدی از قیمت نهایی ملک: این حالت رایج تره. مثلاً یک درصد از مبلغ نهایی فروش ملک. تو این حالت، عامل انگیزه بیشتری برای پیدا کردن بهترین قیمت برای ملک داره، چون هر چی ملک گرون تر فروش بره، جعاله اون هم بیشتر میشه.
نکته مهم اینه که مبلغ جعاله رو از همون اول تو قرارداد مشخص کنید تا نه عامل سردرگم بشه و نه شما بعداً غافلگیر بشید. شفافیت تو این بخش، حرف اول رو میزنه.
خطاهای رایج در تنظیم قرارداد جعاله ملکی و راهکارهای پیشگیری
همونطور که گفتیم، قرارداد جعاله ملکی یه ابزار حقوقی خیلی کاربردیه، اما مثل هر ابزار دیگه ای، اگه بلد نباشیم درست ازش استفاده کنیم، ممکنه به جای اینکه کارمون رو راحت کنه، برامون دردسر درست کنه. توی این بخش می خوایم به یه سری اشتباهات رایج اشاره کنیم که خیلی ها توی تنظیم این قرارداد مرتکب میشن و بعدش حسابی پشیمون میشن. با دونستن این خطاها، می تونید ازشون پیشگیری کنید و یه قرارداد بی عیب و نقص داشته باشید.
۱. ابهام در موضوع یا مبلغ جعاله
یکی از بزرگ ترین اشتباهات، گنگ بودن و نامشخص بودن کاریه که از عامل می خوایم یا پاداشی که قراره بهش بدیم. انگار که داریم توی تاریکی حرکت می کنیم.
- اشتباه رایج: مثلاً بنویسیم فروش ملک بدون مشخصات دقیق ملک، یا یافتن مشتری خوب بدون تعیین قیمت پایه یا شرایط فروش. یا برای مبلغ جعاله بگیم یه مبلغی که بعداً توافق می کنیم.
- راهکار: باید دقیقاً مشخصات ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، کاربری، حداقل قیمت فروش) و جزئیات عمل (مثلاً آیا عامل فقط وظیفه معرفی مشتری داره یا باید مراحل اولیه قرارداد رو هم پیگیری کنه) رو تو قرارداد بنویسید. مبلغ جعاله رو هم یا به صورت یک عدد ثابت و مشخص یا به صورت یک فرمول واضح (مثلاً ۲ درصد از مبلغ نهایی فروش) قید کنید.
۲. عدم تعیین مدت مشخص برای انجام عمل
اگه نگیم عامل تا کی فرصت داره کار رو انجام بده، هر دو طرف توی یه بلاتکلیفی بزرگ گیر می کنن.
- اشتباه رایج: این قرارداد برای فروش ملک X است و تا زمانی که فروش انجام شود، معتبر است. این جمله خیلی خطرناکه.
- راهکار: حتماً یه تاریخ شروع و پایان مشخص برای قرارداد تعیین کنید. مثلاً این قرارداد به مدت ۳ ماه از تاریخ امضا اعتبار دارد. حتی می تونید شرایط تمدید رو هم بنویسید (مثلاً با توافق کتبی طرفین و امضای الحاقیه).
۳. نادیده گرفتن مسئولیت ها و تعهدات هر یک از طرفین
وقتی وظایف هر کسی مشخص نباشه، هر کسی ممکنه خودش رو محق بدونه و وظایف رو به گردن دیگری بندازه.
- اشتباه رایج: فقط بگیم جاعل پول می دهد و عامل می فروشد و تمام. اینجوری خیلی از تعهدات مهم نادیده گرفته میشه.
- راهکار: یه بخش جداگانه برای تعهدات جاعل و تعهدات عامل بنویسید. توش مشخص کنید که جاعل باید چه مدارکی رو ارائه بده، چقدر همکاری کنه و اجازه چه کارهایی رو داره. برای عامل هم مشخص کنید که چقدر باید تلاش کنه، چه گزارش هایی بده، چه اطلاعاتی رو محرمانه نگه داره و تا چه حد حق اقدام داره.
۴. عدم بررسی کامل اصالت مدارک ملک
این اشتباه می تونه فاجعه بار باشه و کل سرمایه رو به باد بده.
- اشتباه رایج: اعتماد کردن به حرف های جاعل و عدم بررسی دقیق سند مالکیت و سایر مدارک.
- راهکار: حتی قبل از بستن قرارداد جعاله، حداقل از اصالت سند مالکیت مطمئن بشید. از روی سند، مشخصات ملک رو توی قرارداد وارد کنید. هر چقدر تو این مرحله دقیق تر باشید، خیال عامل هم برای انجام کارش راحت تره و خطر کلاهبرداری هم کم میشه.
۵. عدم تعیین مرجع حل اختلاف
اگه مشکلی پیش اومد، کجا باید بریم تا دعوامون رو حل کنن؟
- اشتباه رایج: سکوت قرارداد در مورد حل اختلاف. اینجوری طرفین مجبورن مستقیم برن دادگاه که هم زمان بره و هم هزینه بر.
- راهکار: حتماً یه ماده برای حل اختلاف تو قرارداد بگنجونید. می تونید اول مذاکره رو پیشنهاد بدید، بعد داوری (تعیین یک داور معتمد و متخصص)، و در نهایت مراجعه به مراجع قضایی. داوری معمولاً سریع تر و کم هزینه تر از دادگاهه.
۶. تصور اشتباه از ماهیت جعاله به عنوان قولنامه یا قرارداد بیع
این اشتباه، ریشه خیلی از مشکلات حقوقی بعدی میشه.
- اشتباه رایج: فکر کنیم با امضای قرارداد جعاله، ملک رو فروختیم یا قول فروش دادیم.
- راهکار: همیشه یادتون باشه که قرارداد جعاله، فقط برای سپردن انجام یه کاره. ملک هنوز خرید و فروش نشده. معامله اصلی (همون فروش یا اجاره ملک) بعد از موفقیت عامل و با یه قرارداد جداگانه (مثل مبایعه نامه یا اجاره نامه) انجام میشه.
همیشه قبل از امضای هر قراردادی، مخصوصاً قراردادهای ملکی، حتماً با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید. یه هزینه کوچیک برای مشاوره، می تونه جلوی ضررهای خیلی بزرگ رو بگیره و خیال شما رو از بابت آینده راحت کنه.
دانلود رایگان نمونه قرارداد جعاله ملکی (PDF و Word)
تا اینجای کار کلی در مورد قرارداد جعاله ملکی حرف زدیم و از سیر تا پیازش رو بررسی کردیم. اما می دونیم که همیشه داشتن یه نمونه آماده و کاربردی، کار رو خیلی راحت تر می کنه. مخصوصاً وقتی می خواید یه قرارداد مهم مثل قرارداد جعاله ملکی رو تنظیم کنید، داشتن یه الگو که همه بندهای لازم رو داشته باشه، حسابی به درد می خوره و باعث میشه چیزی از قلم نیفته.
به همین خاطر، برای اینکه کارتون تکمیل بشه و با خیال راحت تری بتونید این قرارداد رو تنظیم کنید، ما یه نمونه کامل و استاندارد از قرارداد جعاله ملکی رو براتون آماده کردیم. این نمونه قرارداد، تمام بندها و نکات حقوقی مهمی که در طول این مقاله بهش اشاره کردیم رو پوشش میده و می تونه یه نقطه شروع عالی برای شما باشه. می تونید این نمونه رو دانلود کنید، مطالعه کنید و بعد بر اساس شرایط خاص خودتون، جزئیاتش رو تغییر بدید.
اهمیت دسترسی به یک نمونه قرارداد استاندارد و قابل ویرایش
شاید فکر کنید، خب، مگه خودم نمی تونم یه قرارداد بنویسم؟ چرا باید از نمونه استفاده کنم؟ دلیلش اینه که:
- پوشش کامل بندهای حقوقی: یه نمونه استاندارد، تضمین می کنه که هیچ بند حقوقی مهمی از قلم نیفته.
- صرفه جویی در زمان: دیگه لازم نیست از صفر شروع کنید و ساعت ها وقت بذارید. فقط کافیه اطلاعات خودتون رو توش وارد کنید.
- کاهش احتمال خطا: با استفاده از یه الگو، احتمال اشتباهات رایج حقوقی به حداقل می رسه.
- آشنایی با ساختار قرارداد: حتی اگه بعداً خواستید قرارداد اختصاصی خودتون رو بنویسید، این نمونه بهتون کمک می کنه تا با ساختار و زبان قراردادی آشنا بشید.
لینک های دانلود مستقیم و واضح:
برای راحتی بیشتر شما، ما این نمونه قرارداد رو در دو فرمت پرکاربرد PDF و Word آماده کردیم تا بتونید به راحتی ازش استفاده کنید. فرمت PDF برای مطالعه و پرینت کردن مناسبه و فرمت Word بهتون این امکان رو میده که به راحتی ویرایشش کنید و اطلاعات خودتون رو جایگزین کنید:
دانلود نمونه قرارداد جعاله ملکی PDF
دانلود نمونه قرارداد جعاله ملکی Word
توصیه مهم:
هر چند این نمونه قرارداد، یک الگوی کامل و حقوقی هست، اما باید یادتون باشه که هر معامله ملکی، شرایط خاص خودش رو داره. هیچ نمونه قراردادی نمی تونه تمام پیچیدگی ها و جزئیات منحصر به فرد معامله شما رو به طور کامل پوشش بده. برای همین، اکیداً توصیه می کنیم:
- مطالعه دقیق: قبل از هر کاری، نمونه قرارداد رو با دقت بخونید و مطمئن بشید که تمام بندهاش رو متوجه شدید.
- تطبیق با شرایط خودتان: اطلاعات مربوط به جاعل، عامل، ملک، مبلغ جعاله، مدت قرارداد و سایر جزئیات رو بر اساس شرایط واقعی معامله خودتون، با دقت وارد کنید.
- مشورت با وکیل متخصص: حتماً قبل از امضای نهایی قرارداد، یک نسخه از اون رو به یک وکیل متخصص در حوزه املاک نشون بدید. وکیل می تونه با بررسی دقیق جزئیات، مطمئن بشه که قرارداد شما کاملاً از منافعتون حفاظت می کنه و هیچ نکته ای از قلم نیفتاده باشه. یه مشورت حقوقی کوچیک، می تونه جلوی مشکلات بزرگ رو بگیره.
با رعایت این نکات، می تونید با خیال راحت از نمونه قرارداد جعاله ملکی استفاده کنید و یه معامله امن و مطمئن داشته باشید.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم نمونه قرارداد جعاله فروش ملک
برای اینکه یه قرارداد جعاله فروش ملک رو بی دردسر و کاملاً قانونی تنظیم کنید، فقط داشتن یه نمونه قرارداد کافی نیست. مثل هر معامله ملکی دیگه، نیاز به یه سری مدارک و اطلاعات پایه دارید که وجودشون از نون شب هم واجب تره! اگه این مدارک کامل نباشن، ممکنه کل کارتون لنگ بمونه یا حتی بعداً دردسرهای حقوقی براتون درست بشه. پس بیایید با هم ببینیم چه چیزایی رو باید حتماً آماده کنید:
۱. مدارک شناسایی طرفین قرارداد
اولین و مهم ترین قدم، احراز هویت درست و حسابیِ کسانیه که دارن قرارداد رو امضا می کنن. یعنی هم جاعل (همون صاحب ملک) و هم عامل (کسی که قراره کار فروش رو انجام بده):
- کارت ملی و شناسنامه: از هر دو طرف، هم اصل و هم کپی برابر اصل مدارک شناسایی معتبر لازمه. اینطوری هویتشون کاملاً مشخص میشه و از هر گونه سوءاستفاده جلوگیری می شه.
- کدپستی و نشانی دقیق: نشانی محل سکونت یا دفتر کار طرفین، همراه با کدپستی ۱۰ رقمی، باید تو قرارداد قید بشه.
- پروانه کسب (برای مشاورین املاک): اگه عامل شما مشاور املاک هست، باید پروانه کسب معتبر از اتحادیه مربوطه رو ارائه بده. حتماً اعتبار و اصالت این پروانه رو هم بررسی کنید.
- مدارک ثبت شرکت (برای اشخاص حقوقی): اگه عامل یا جاعل، شرکت یا مؤسسه هست، باید مدارک ثبت شرکت، آگهی آخرین تغییرات در روزنامه رسمی، و مشخصات نماینده یا مدیرعاملی که حق امضا داره، ارائه بشه.
۲. سند مالکیت ملک
اینجا دیگه قلب ماجراست! سند ملک، مهم ترین مدرکیه که هویت و مالکیت ملک رو مشخص می کنه. باید حسابی حواستون بهش باشه:
- سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه ای): اصل سند مالکیت ملک باید ارائه بشه. از روی این سند، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، آدرس دقیق، متراژ، کاربری و مشخصات مالک یا مالکین به صورت دقیق تو قرارداد وارد میشه.
- بنچاق (در صورت لزوم): اگه سند ملک شما هنوز منگوله دار و دفترچه ایه و در گذشته معاملات زیادی روش انجام شده، ممکنه نیاز به بنچاق های قبلی هم باشه تا تاریخچه مالکیت مشخص بشه.
- گواهی پایان کار: این گواهی نشون میده که ساختمان از نظر شهرداری، مراحل ساخت و ساز رو قانونی طی کرده و مشکلی نداره.
- مفاصاحساب شهرداری و دارایی: نشون دهنده اینه که عوارض سالیانه شهرداری و مالیات های مربوط به ملک پرداخت شده.
- سایر استعلامات: استعلام از اداره ثبت اسناد برای اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک، بازداشت یا توقیف نیست، خیلی مهمه. این مورد معمولاً برای معامله اصلی لازمه اما برای اطمینان خاطر در جعاله هم می تونه خواسته بشه.
۳. جزئیات ملک و شرایط فروش
باید دقیقاً مشخص باشه که چه ملکی و با چه شرایطی قراره توسط عامل به فروش برسه:
- آدرس کامل ملک: به همراه مشخصات کامل محله، کوچه، پلاک.
- متراژ دقیق: بر اساس سند مالکیت.
- مشخصات کامل ملک: تعداد خواب، طبقه، امکانات (پارکینگ، انباری، آسانسور)، سال ساخت، نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری) و هر مشخصه خاص دیگری که در معرفی ملک به مشتری مهم است.
- حداقل قیمت فروش مورد نظر جاعل: این قیمت باید به صورت مشخص در قرارداد قید شود.
- سایر شرایط فروش: مثلاً آیا جاعل حاضر به معاوضه هست؟ یا فروش نقدی فقط مد نظرشه؟ آیا مهلت خاصی برای تسویه حساب وجود داره؟
۴. جزئیات مبلغ جعاله (کمیسیون عامل)
این بخش برای هر دو طرف حیاتیه و باید کاملاً شفاف باشه:
- مبلغ جعاله: به صورت ریالی مشخص (مثلاً ۵۰ میلیون تومان) یا درصدی از مبلغ نهایی فروش (مثلاً ۲ درصد از قیمت فروش ملک).
- نحوه و زمان پرداخت: مثلاً ۵۰ درصد پس از امضای مبایعه نامه و ۵۰ درصد باقی مانده همزمان با انتقال سند در دفترخانه.
۵. توافقات خاص و نکات تکمیلی
اگه موارد خاصی هست که خارج از بندهای استاندارد قرارداد، برای طرفین مهمه، باید تو این بخش قید بشه:
- شرایط تمدید یا فسخ خاص: هر شرطی که برای تمدید یا فسخ قرارداد مد نظرتون هست، اینجا بنویسید.
- تعهدات جانبی: مثلاً اگه جاعل باید برای بازدید مشتری ها، ملک رو آماده کنه.
۶. تاریخ و امضا
در نهایت، قرارداد باید تاریخ دقیق و امضای هر دو طرف (جاعل و عامل) رو داشته باشه. اثر انگشت و امضای شهود هم می تونه به اعتبار قرارداد اضافه کنه.
یادتون باشه که کامل بودن این مدارک، نه تنها به نفع جاعل هست که از ملکش دفاع کنه، بلکه برای عامل هم لازمه تا با خیال راحت تر کارش رو انجام بده و بعداً بابت اصالت مدارک به مشکل نخوره. پس تا می تونید، تو جمع آوری این مدارک دقت کنید.
خطاهای رایج در تنظیم قرارداد جعاله ملکی و راهکارهای پیشگیری
قرارداد جعاله ملکی، همونطور که بارها گفتیم، یه راه میانبر و خیلی کاربردی تو معاملات املاک هست که می تونه سرعت و انعطاف رو به کارتون بیاره. اما مثل هر ابزار قدرتمندی، اگه درست و حسابی ازش استفاده نکنیم، ممکنه به جای اینکه کمکمون کنه، یه چاله بزرگ برامون بکنه! خیلی ها هستن که به خاطر یه سری اشتباهات رایج تو تنظیم این قرارداد، بعداً دچار دردسرهای مالی و حقوقی میشن. بیایید با هم ببینیم این اشتباهات کجاست و چطور میشه ازشون دوری کرد.
۱. ابهام در موضوع یا مبلغ جعاله: گنگ ننویسید!
یکی از اصلی ترین دلایلی که یه قرارداد جعاله ممکنه به مشکل بخوره، مبهم بودن کاریه که از عامل می خوایم یا مبلغی که قراره بهش بدیم. وقتی کلمات مبهم باشن، هر کس می تونه برداشت خودش رو داشته باشه و اینجاست که اختلاف شروع میشه.
- اشتباه رایج: بنویسیم: جعاله برای فروش ملک یا جعاله برای پیدا کردن خریدار. این جمله، ابعاد، شرایط، حداقل قیمت و حتی نوع خریدار رو مشخص نمی کنه. همینطور برای مبلغ جعاله، نوشتن مبلغ مناسب یا بعداً توافق می شود فاجعه بار است.
- راهکار پیشگیری:
- موضوع: دقیقاً بنویسید که عامل باید چیکار کنه. مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، وضعیت سند)، حداقل قیمت فروش، و حتی شرایط خاص (مثل فروش نقدی یا با اقساط) رو ذکر کنید.
- مبلغ: مبلغ جعاله رو یا به صورت عدد دقیق و ثابت (مثلاً ۱۰۰ میلیون تومان) بنویسید، یا به صورت فرمول واضح و بدون ابهام (مثلاً ۲ درصد از مبلغ نهایی فروش ملک).
۲. عدم تعیین مدت مشخص برای انجام عمل: زمان، طلاست!
یه قرارداد جعاله بدون مدت زمان مشخص، مثل یه مسابقه فوتبال بدون سوت پایانه! عامل ممکنه کار رو کش بده و جاعل هم همیشه تو بلاتکلیفی بمونه.
- اشتباه رایج: نوشتن تا زمانی که ملک به فروش برسد یا عدم اشاره به مدت زمان در قرارداد.
- راهکار پیشگیری:
- حتماً یه تاریخ شروع و یه تاریخ پایان دقیق برای قرارداد تعیین کنید (مثلاً از تاریخ ۱۴۰۳/۰۵/۰۱ تا ۱۴۰۳/۰۸/۰۱).
- شرایط تمدید قرارداد رو هم مشخص کنید؛ مثلاً در صورت عدم انجام عمل در مدت مقرر، قرارداد منفسخ شده و عامل مستحق جعاله نخواهد بود، مگر با توافق کتبی و الحاقیه طرفین تمدید گردد.
۳. نادیده گرفتن مسئولیت ها و تعهدات هر یک از طرفین: وظایف رو تقسیم کنید!
وقتی هر کسی ندونه دقیقاً چه وظایفی داره، ممکنه کارها رو به گردن همدیگه بندازن یا اصلاً انجام نشن.
- اشتباه رایج: فقط اشاره کلی به اینکه طرفین متعهد به همکاری هستند بدون جزئیات.
- راهکار پیشگیری:
- یه ماده جداگانه برای تعهدات جاعل و یه ماده برای تعهدات عامل بنویسید.
- تعهدات جاعل: ارائه مدارک کامل ملک، همکاری در بازدید مشتریان، عدم فروش ملک از طریق واسطه دیگر در مدت قرارداد.
- تعهدات عامل: تلاش برای بازاریابی، حفظ محرمانگی اطلاعات، ارائه گزارش عملکرد، عدم ایجاد تعهد برای جاعل بدون اجازه کتبی.
۴. عدم بررسی کامل اصالت مدارک ملک: چشم بسته معامله نکنید!
اعتماد بیش از حد و عدم بررسی دقیق مدارک، یکی از خطرناک ترین اشتباهات توی هر معامله ملکیه که می تونه خسارات جبران ناپذیری به بار بیاره.
- اشتباه رایج: فقط اکتفا کردن به کپی سند یا حرف جاعل بدون استعلام و بررسی دقیق.
- راهکار پیشگیری:
- قبل از امضای قرارداد جعاله، حتماً از اصالت سند مالکیت اطمینان حاصل کنید. حداقل کپی برابر اصل سند رو دریافت و پلاک ثبتی رو با دقت تو قرارداد بنویسید.
- اگه ممکنه، استعلامات اولیه از اداره ثبت رو بگیرید تا مطمئن بشید ملک در رهن، بازداشت یا توقیف نیست.
۵. عدم تعیین مرجع حل اختلاف: کجا گله کنیم؟
وقتی یه مشکلی پیش میاد و دعوا میشه، اگه ندونیم باید کجا بریم، اوضاع بدتر میشه و ممکنه کار به دادگاه های طولانی و هزینه بر بکشه.
- اشتباه رایج: سکوت قرارداد در مورد نحوه حل اختلافات.
- راهکار پیشگیری:
- یه ماده برای مرجع حل اختلاف تو قرارداد بگنجونید.
- ترجیحاً اول مذاکره، بعد ارجاع به داور مرضی الطرفین (فردی که هر دو طرف قبولش دارن و متخصص هست)، و در نهایت مراجع قضایی رو به عنوان مراحل حل اختلاف مشخص کنید. داوری می تونه خیلی سریع تر و کم هزینه تر از دادگاه باشه.
۶. تصور اشتباه از ماهیت جعاله به عنوان قولنامه یا قرارداد بیع: ماهیت ها فرق دارن!
این اشتباه، ریشه خیلی از برداشت های غلط و توقعات بی جاست.
- اشتباه رایج: فکر کنیم با امضای قرارداد جعاله، ملک رو فروختیم یا قول فروش دادیم و دیگه کار تمومه.
- راهکار پیشگیری:
- همیشه یادتون باشه که جعاله، یه قرارداد برای انجام یه کاره (مثل پیدا کردن مشتری). با امضای جعاله، هیچ ملکی خرید و فروش نشده و هیچ تعهدی برای انتقال مالکیت به وجود نیومده.
- معامله اصلی فروش ملک، بعد از انجام شدن کار عامل و با یه قرارداد جداگانه (مثلاً مبایعه نامه و بعد سند رسمی) انجام میشه.
هزینه تنظیم و تبعات مالی قرارداد جعاله ملکی
رسیدیم به بخش حساب و کتاب! هر توافقی، مخصوصاً وقتی پای ملک و املاک در میون باشه، یه سری هزینه ها و تبعات مالی داره که باید از قبل بهشون واقف باشیم. قرارداد جعاله ملکی هم از این قاعده مستثنی نیست. دونستن این نکات مالی، بهمون کمک می کنه با چشم بازتری قدم برداریم و غافلگیری های ناخوشایند نداشته باشیم.
۱. عوامل موثر بر هزینه تنظیم قرارداد جعاله
اینکه چقدر باید برای نوشتن یه قرارداد جعاله ملکی پول کنار بذارید، به چند تا چیز بستگی داره:
- پیچیدگی و ابعاد قرارداد:
- اگه ملکتون خیلی خاص باشه (مثلاً یه مجتمع بزرگ تجاری یا یه زمین با کاربری های مختلف) و نیاز به بندها و شروط مفصل و خاصی داشته باشه، طبیعتاً زمان و انرژی بیشتری برای تنظیمش لازمه.
- هر چقدر جزئیات بیشتری برای تعهدات طرفین، نحوه پرداخت جعاله، شرایط فسخ و غیره وجود داشته باشه، قرارداد پیچیده تر میشه و هزینه هم ممکنه بالاتر بره.
- تخصص و تجربه وکیل یا مشاور حقوقی:
- اگه برای تنظیم قرارداد از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص استفاده کنید، که قویاً توصیه میشه، حق الزحمه ایشون بسته به سابقه، میزان تخصص، و شهرت کاریش متفاوته.
- یک وکیل با تجربه و معتبر، هر چند ممکنه هزینه بیشتری دریافت کنه، اما یک قرارداد مستحکم و بدون نقص رو براتون تنظیم می کنه که ارزشش رو داره و از ضررهای احتمالی آینده جلوگیری می کنه.
- مدت زمان لازم برای نگارش:
- گاهی اوقات تنظیم یک قرارداد نیاز به جلسات متعدد، بررسی مدارک زیاد، و رفت و آمدهای فراوان داره. این زمان صرف شده هم روی هزینه نهایی تاثیرگذاره.
- ارزش احتمالی معامله (به طور غیرمستقیم):
- هرچند مبلغ جعاله مستقیم به ارزش ملک گره خورده، اما در برخی موارد، حق الزحمه وکیل هم ممکنه با در نظر گرفتن ارزش ملک یا مبلغ جعاله (به عنوان یک درصدی از آن) تعیین شود.
۲. تبعات مالی: مالیات و عوارض احتمالی
خود قرارداد جعاله به صورت مستقیم مشمول مالیات سنگینی نمیشه، چون اصل معامله ملک هنوز انجام نشده. اما باید حواسمون به چند نکته باشه:
- مالیات بر درآمد عامل:
- مبلغ جعاله ای که عامل دریافت می کنه، از نظر اداره مالیات، به عنوان درآمد اون شخص (حقیقی یا حقوقی) شناخته میشه.
- بنابراین، عامل موظفه که این درآمد رو در اظهارنامه مالیاتی خودش اعلام کنه و مالیات مربوط به اون رو (بر اساس نرخ های قانونی) پرداخت کنه.
- مالیات و عوارض مربوط به معامله اصلی:
- یادتون باشه که وقتی عامل کارش رو موفقیت آمیز انجام داد و ملک خرید و فروش شد، اونجاست که هزینه های اصلی معاملات ملکی به وجود میاد. این هزینه ها شامل:
- مالیات نقل و انتقال ملک (که معمولاً بر عهده فروشنده یا همون جاعل هست).
- عوارض شهرداری.
- هزینه های دفترخانه برای انتقال سند رسمی.
- معمولاً این هزینه ها بر عهده جاعل (صاحب ملک) هست، مگر اینکه در قرارداد جعاله یا قرارداد اصلی فروش، به طور صریح خلافش توافق شده باشه. پس حتماً این موضوع رو شفاف کنید.
- یادتون باشه که وقتی عامل کارش رو موفقیت آمیز انجام داد و ملک خرید و فروش شد، اونجاست که هزینه های اصلی معاملات ملکی به وجود میاد. این هزینه ها شامل:
۳. مبلغ جعاله و ارتباط آن با قیمت نهایی ملک
مبلغ جعاله، همون پاداش عامل هست و نحوه تعیین اون اهمیت زیادی داره:
- مبلغ ثابت:
- بعضی وقت ها جاعل و عامل توافق می کنن که مبلغ جعاله یک عدد ثابت و مشخص باشه (مثلاً ۲۰۰ میلیون ریال)، فارغ از اینکه ملک به چه قیمتی به فروش میره.
- این حالت معمولاً برای جاعل ریسک کمتری داره، اما ممکنه عامل انگیزه کمتری برای پیدا کردن بهترین قیمت فروش داشته باشه.
- درصدی از قیمت نهایی معامله:
- این روش رایج تره و هم برای جاعل و هم برای عامل انگیزه ایجاد می کنه. مثلاً ۲ درصد از مبلغ نهایی که ملک به فروش می رسد.
- تو این حالت، عامل تمام تلاشش رو می کنه تا ملک رو با بالاترین قیمت ممکن بفروشه، چون هر چی قیمت فروش بیشتر باشه، پاداش خودش هم بیشتر میشه. جاعل هم مطمئنه که عامل به دنبال منافع مشترک هست.
حواستون باشه که این مبلغ و نحوه پرداختش، باید خیلی واضح و روشن تو قرارداد نوشته بشه تا بعدها سرش بحث و جدل پیش نیاد. شفافیت تو مسائل مالی، همیشه حرف اول رو می زنه و از خیلی از مشکلات جلوگیری می کنه.
در آخر، با فهم درست از تمامی جنبه های حقوقی و مالی قرارداد جعاله ملکی، می تونید با اطمینان خاطر بیشتری وارد این نوع معاملات بشید. از یاد نبرید که یک قرارداد خوب و جامع، مثل یک نقشه راه مطمئنه که شما رو به مقصد می رسونه و از مسیرهای پرپیچ و خم و پرخطر دور نگه می داره. پس هرگز اهمیت مطالعه دقیق، تنظیم حرفه ای، و مشورت با متخصصین رو دست کم نگیرید. این قرارداد می تونه یه ابزار قدرتمند باشه تا کارهای ملکی تون رو با سرعت و آرامش بیشتری پیش ببرید.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "دانلود نمونه قرارداد جعاله ملکی PDF | فایل کامل و رایگان" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "دانلود نمونه قرارداد جعاله ملکی PDF | فایل کامل و رایگان"، کلیک کنید.
