ماده ۶ پیش فروش ساختمان

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان یکی از مهم ترین و کاربردی ترین بندهای این قانونه که حقوق پیش خریدارها رو در برابر تاخیرهای احتمالی پیش فروشنده (سازنده) تضمین می کنه. این ماده مشخص می کنه که اگه سازنده نتونه به تعهداتش عمل کنه، چه جریمه هایی باید به پیش خریدار بپردازه و در واقع، چطور می شه خسارت ناشی از این تاخیرها رو جبران کرد.

توی بازار مسکن امروز، قراردادهای پیش فروش ساختمان حسابی رایج شدن. خیلی ها با رویاپردازی از خونه دار شدن، پول و سرمایه شون رو میارن وسط تا یه واحد مسکونی رو روی کاغذ بخرن. اما خب، این وسط گاهی اوقات چالش هایی هم پیش میاد؛ چالش هایی مثل دیرکرد در تحویل خونه، تکمیل نشدن بخش های مشترک یا حتی عقب افتادن سند زدن. اینجا بود که قانون گذار دست به کار شد و برای حمایت از حقوق شما، یعنی پیش خریدارها، قانون پیش فروش ساختمان رو تصویب کرد.

در بین بندهای مختلف این قانون، ماده ۶ مثل یه ستون محکم عمل می کنه و به طور خاص روی مسئله تاخیر در انجام تعهدات تمرکز داره. این ماده نه تنها مسئولیت های پیش فروشنده ها رو دقیق مشخص می کنه، بلکه راه و چاه مطالبه خسارت رو هم برای پیش خریدارها روشن می کنه. در واقع، ماده ۶ یه جور ضمانت اجراییه برای اینکه سازنده ها سر قول و قرارشون بمونن و اگه هم نموندن، بدونن که باید تاوانش رو بدن.

چرا ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان اینقدر مهمه؟

راستش رو بخواهید، بازار مسکن ما پر از فراز و نشیبه. خیلی ها برای خرید خونه از طریق پیش فروش اقدام می کنن، چون معمولاً قیمت بهتری گیرشون میاد و می تونن اقساطی پرداخت کنن. اما همین پیش فروش، اگه با قانون و قواعدش آشنا نباشید، می تونه تبدیل به یه دردسر بزرگ بشه. تاخیر در تحویل واحد پیش فروش، یکی از رایج ترین مشکلاتیه که پیش خریدارها باهاش روبرو می شن. تصور کنید قرار بوده توی فلان تاریخ کلید خونه رو تحویل بگیرید و زندگی تون رو برنامه ریزی کردید، ولی سازنده به هر دلیلی نتونسته سر وقت به تعهدش عمل کنه. اینجا چی می شه؟

اینجاست که ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان مثل یه قهرمان وارد صحنه می شه. این ماده دقیقاً مشخص می کنه که در صورت تاخیر پیش فروشنده، چه اتفاقاتی می افته و پیش خریدار چه حقوقی داره. هدف اصلی این ماده، حمایت از حقوق شماست تا سازنده ها هم مجبور بشن تعهداتشون رو جدی بگیرن و مسئولیت پذیر باشن. این ماده کمک می کنه تا تعادل بین حقوق و مسئولیت های پیش خریدار و پیش فروشنده برقرار بشه و در صورت هرگونه بدقولی، شما بتونید حق و حقوق خودتون رو مطالبه کنید. در واقع، ماده ۶ نه تنها یه بند قانونیه، بلکه یه ابزار کاربردی برای برقراری عدالت توی قراردادهای پیش فروشه.

بیایید بند به بند ماده ۶ رو با هم بخونیم

قبل از اینکه بریم سراغ تفسیر و موشکافی، بد نیست اول متن کامل این ماده قانونی مهم رو با هم بخونیم تا ببینیم قانون گذار دقیقاً چی گفته. اینطوری بهتر می تونیم بندهای مختلفش رو درک کنیم و بفهمیم هر قسمت به چی اشاره داره.

متن کامل ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد، مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.
2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
4. در صورت عدم اقدام به موقع به انتقال سند رسمی، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

حالا بیایید بندهای ماده ۶ رو موشکافی کنیم: تعهدات و جریمه های پیش فروشنده

خب، حالا که متن اصلی ماده ۶ رو خوندیم، وقتشه که دونه دونه این بندها رو باز کنیم و ببینیم هر کدوم دقیقاً چی می گن و چطور باید اعمال بشن. اینجا قراره با یه زبان ساده و کاربردی، این مفاهیم حقوقی رو با هم بررسی کنیم تا هیچ ابهامی نمونه.

بند اول: دیرکرد در تحویل واحد و بخش های اختصاصی (پارکینگ و انباری)

این بند درباره یکی از مهم ترین تعهدات پیش فروشنده، یعنی تحویل واحد اصلی و بخش های اختصاصی اون مثل پارکینگ و انباری صحبت می کنه. اگه سازنده نتونه توی تاریخی که تو قرارداد مشخص شده، این بخش ها رو آماده و قابل استفاده کنه، باید جریمه بپردازه.

عبارت اجرت المثل بخش تحویل نشده اینجا کلیدیه. اجرت المثل یعنی چی؟ یعنی پولی که برای استفاده از یه چیزی که قرار بوده در اختیار شما باشه، ولی الان نیست، باید به شما پرداخت بشه. در واقع، اگه خونه یا پارکینگ و انباری شما آماده نباشه، شما نمی تونید ازش استفاده کنید و این یعنی یه ضرر مالی برای شما. قانون میگه این ضرر باید با اجرت المثل جبران بشه. یعنی سازنده باید به شما معادل اجاره ای که اون بخش های تحویل نشده توی اون بازه زمانی داشتن رو پرداخت کنه.

چطور اجرت المثل رو حساب کنیم؟ (با مثال)

برای محاسبه اجرت المثل، اول باید مشخص کنیم که هر بخش (واحد مسکونی، پارکینگ، انباری) اگه آماده بود، ماهیانه چقدر اجاره می رفت. این مبلغ رو معمولاً کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کنه.

فرض کنید قرارداد شما اینطوریه:

• تاریخ تحویل قرارداد: اول مهر ماه
• تاریخ واقعی تحویل: اول دی ماه
• مدت تاخیر: سه ماه

حالا فرض کنید طبق نظر کارشناس:

• اجاره ماهانه واحد مسکونی: ۲۰ میلیون تومان
• اجاره ماهانه پارکینگ: ۲ میلیون تومان
• اجاره ماهانه انباری: ۵۰۰ هزار تومان

اگر هیچ کدوم از این بخش ها تحویل نشده باشه، جمع اجرت المثل ماهانه می شه: ۲۰ + ۲ + ۰.۵ = ۲۲.۵ میلیون تومان.

پس برای سه ماه تاخیر، جریمه این بند می شه: ۲۲.۵ میلیون تومان × ۳ ماه = ۶۷.۵ میلیون تومان.

حالا اگه فقط پارکینگ تحویل نشده باشه، جریمه ماهانه فقط ۲ میلیون تومان برای پارکینگ حساب می شه. این جریمه تا زمانی ادامه داره که تمام بخش های تحویل نشده، آماده و به شما تحویل داده بشن.

بند دوم: انجام نشدن تعهدات تو قسمت های مشاعی

علاوه بر واحد اختصاصی شما، توی هر ساختمونی یه سری قسمت های مشترک یا مشاعی هم وجود داره. چیزهایی مثل راهروها، راه پله ها، حیاط، آسانسور، نمای ساختمان، موتورخونه و… اگه سازنده به تعهداتش برای تکمیل این قسمت ها عمل نکنه و اون ها رو طبق قرارداد یا نقشه ها تکمیل نکنه، بازم باید جریمه بده.

میزان جریمه اینجا کمی متفاوته: روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار. یعنی چی؟ یعنی اول باید مشخص بشه کدوم قسمت های مشاعی کامل نشده و بهای تکمیل اونا چقدره. بعد، بر اساس سهم شما از اون قسمت های مشاعی (قدرالسهم)، جریمه محاسبه می شه. این جریمه به صورت روزانه حساب می شه و تا زمانی که اون تعهدات انجام نشدن، ادامه پیدا می کنه.

مثال عددی برای محاسبه جریمه بخش های مشاعی

فرض کنید سازنده نمای ساختمان رو تکمیل نکرده و هزینه تکمیل اون (بهای روز تعهد انجام نشده) ۵۰۰ میلیون تومان تخمین زده می شه. همچنین، فرض کنید قدرالسهم شما از کل ساختمان، ۲ درصد باشه.

• بهای روز تعهد انجام نشده: ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• قدرالسهم پیش خریدار: ۲%
• درصد جریمه روزانه: ۰/۵%

اول، ۰/۵% از بهای روز تعهد انجام نشده رو حساب می کنیم: ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰/۵% = ۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان.

حالا این مبلغ رو در قدرالسهم شما ضرب می کنیم: ۲,۵۰۰,۰۰۰ × ۲% = ۵۰,۰۰۰ تومان (جریمه روزانه).

اگه مثلاً ۱۰۰ روز این تاخیر ادامه داشته باشه، جریمه شما می شه: ۵۰,۰۰۰ تومان × ۱۰۰ روز = ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان.

این بند برای اینه که پیش فروشنده حسابی حواسش به تکمیل تمام بخش های ساختمان باشه و از کیفیت قسمت های مشترک هم کم نذاره.

بند سوم: انجام نشدن تعهدات تو قسمت های خدمات عمومی (بند ۹ ماده ۲ قانون)

این بند از ماده ۶ به یه موضوع مهم تر و گسترده تر اشاره داره: قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون. این یعنی چی؟ بند ۹ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، چیزهایی رو شامل می شه که شاید مستقیماً جزو ساختمان شما نباشن، اما برای زندگی تو اون منطقه ضروری و حیاتی هستن. مثلاً ساخت خیابان های دسترسی، فضای سبز عمومی، مساجد، مدارس، مراکز درمانی و… که قرار بوده توسط پیش فروشنده یا توسعه دهنده اون پروژه بزرگ تر ساخته بشن.

اگه سازنده تو این بخش ها هم کوتاهی کنه و اون ها رو طبق برنامه یا تعهداتش تکمیل نکنه، باز هم باید جریمه بده. اینجا هم مثل بند قبلی، جریمه بر اساس قدرالسهم شما حساب می شه.

جریمه این بخش: روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار. توجه کنید که اینجا یک در هزار هست و نه نیم درصد.

نحوه محاسبه جریمه خدمات عمومی (مثال کاربردی)

فرض کنید سازنده متعهد شده بوده یه پارک بزرگ برای مجموعه بسازه که هزینه ساخت اون در حال حاضر (بهای روز تعهد انجام نشده) ۱ میلیارد تومانه. قدرالسهم شما از کل پروژه (نه فقط ساختمان خودتون) مثلاً ۰/۱ درصد باشه.

• بهای روز تعهد انجام نشده: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• قدرالسهم پیش خریدار: ۰/۱%
• درصد جریمه روزانه: ۱ در هزار (۰/۱%)

اول، ۱ در هزار (۰/۱%) از بهای روز تعهد انجام نشده رو حساب می کنیم: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰/۱% = ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان.

حالا این مبلغ رو در قدرالسهم شما ضرب می کنیم: ۱,۰۰۰,۰۰۰ × ۰/۱% = ۱,۰۰۰ تومان (جریمه روزانه).

اگر این تاخیر مثلاً ۵۰۰ روز طول بکشه، جریمه شما می شه: ۱,۰۰۰ تومان × ۵۰۰ روز = ۵۰۰,۰۰۰ تومان.

این بند نشون میده که قانون چقدر جامع عمل کرده و حتی به زیرساخت ها و امکانات عمومی اطراف پروژه هم اهمیت داده تا خریداران از همه جهت خیالشون راحت باشه.

بند چهارم: دیرکرد در انتقال سند رسمی

یکی از آخرین و شاید مهم ترین مراحل خرید ملک، انتقال سند رسمی به نام خریدار هست. تا زمانی که سند به نام شما نخورده، هنوز مالکیت کامل و بی قید و شرط ندارید. به همین خاطر، قانون گذار برای تاخیر در این مرحله هم جریمه سنگینی در نظر گرفته تا پیش فروشنده هرچه سریع تر کارهای مربوط به سند رو انجام بده و ملک رو به نام شما بزنه.

جریمه این بند: روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد. این جریمه خیلی روشنه و محاسبه اش هم ساده ست.

چطور جریمه تاخیر در انتقال سند رو محاسبه کنیم؟

فرض کنید مبلغ کل قرارداد پیش فروش شما ۲ میلیارد تومان بوده. تاریخ مقرر برای انتقال سند اول آذر ماه بوده، اما پیش فروشنده تا اول بهمن ماه (یعنی دو ماه معادل ۶۰ روز) نتونسته سند رو منتقل کنه.

• مبلغ قرارداد: ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• درصد جریمه روزانه: ۱ در هزار (۰/۱%)

اول، ۱ در هزار از مبلغ قرارداد رو حساب می کنیم: ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰/۱% = ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان (جریمه روزانه).

حالا برای ۶۰ روز تاخیر، جریمه شما می شه: ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان × ۶۰ روز = ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان.

همونطور که می بینید، مبلغ جریمه تاخیر در انتقال سند می تونه خیلی زیاد باشه و این نشون دهنده اهمیت این موضوع توی قانون هست. عدم انتقال سند رسمی، فقط به معنی گرفتن جریمه نیست، بلکه می تونه تبعات حقوقی دیگه ای هم برای پیش فروشنده داشته باشه. مثلاً تا سند به نام شما نخوره، عملاً امکان دریافت پایان کار برای کل ساختمان ممکنه با مشکل روبرو بشه یا حتی شما نتونید ملک رو بفروشید یا رهنش بدید. برای همین، این بند برای پیش فروشنده ها خیلی جدیه و باید حسابی بهش پایبند باشن.

نکات حقوقی که باید در مورد ماده ۶ بدونیم (خیلی مهم!)

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان فقط یه سری جریمه خشک و خالی نیست؛ پشت این بندها، کلی نکته حقوقی مهم خوابیده که دونستنش به شما کمک می کنه تا بهتر از حقوق خودتون دفاع کنید. بیایید با هم به چند تا از این نکات کلیدی نگاهی بندازیم.

حقوق پیش خریدار فقط به جریمه خلاصه نمیشه (خیارات)

یکی از مهم ترین بخش های ماده ۶، این جمله طلاییه که میگه: اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. این یعنی چی؟ یعنی حتی اگه پیش فروشنده جریمه تاخیر رو به شما بپردازه، این موضوع شما رو از حق فسخ قرارداد یا همون خیارات محروم نمی کنه. خیار به معنی حق فسخ قرارداد در شرایط خاصه. در واقع، شما می تونید هم جریمه تاخیر رو مطالبه کنید و هم اگه صلاح دونستید، قرارداد رو فسخ کنید و پولتون رو پس بگیرید. این یه تیر دو نشون برای پیش خریدارهاست!

چند تا از خیارات مهم که ممکنه اینجا به درد بخورن:

• خیار تاخیر ثمن: اگه شما پول رو دادید ولی سازنده خیلی دیرتر از موعد تعیین شده ملک رو تحویل می ده.
• خیار غبن: اگه متوجه بشید معامله ای که کردید، یه ضرر فاحش و غیرقابل جبران براتون داشته (مثلاً ملک خیلی کمتر از ارزش واقعی اش بوده).
• خیار تدلیس: اگه پیش فروشنده با نیرنگ و فریب کاری، اطلاعات غلط به شما داده باشه یا حقایق رو پنهان کرده باشه.

پس، اگه اوضاع خیلی خراب بود و به غیر از تاخیر، مشکلات دیگه ای هم داشتید، بدونید که می تونید به فسخ قرارداد هم فکر کنید.

می تونیم جریمه های بیشتری توافق کنیم؟ بله!

یه نکته خیلی جالب توی ماده ۶، اینه که قانون گذار دست شما رو باز گذاشته و میگه: مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. یعنی چی؟ یعنی اون درصدهایی که تو بندهای ۱ تا ۴ گفته شد، حداقل جریمه ای هستن که پیش فروشنده باید بپردازه. اگه شما موقع نوشتن قرارداد زرنگ باشید و بتونید پیش فروشنده رو راضی کنید، می تونید توافق کنید که در صورت تاخیر، جریمه بیشتری به شما پرداخت بشه. مثلاً به جای نیم درصد، یک درصد توافق کنید یا به جای یک در هزار، دو در هزار. این موضوع کاملاً بستگی به توافق طرفین داره و به نفع پیش خریدار هست.

مسئولیت پیش فروشنده: پایبندی به قانون

ماده ۶ یه ماده آمره محسوب می شه. یعنی چی؟ یعنی طرفین قرارداد نمی تونن توی قرارداد توافق کنن که این ماده اجرا نشه یا مسئولیت های پیش فروشنده کمتر از اون چیزی باشه که قانون گفته. سازنده نمی تونه بگه: آقا من این بندها رو قبول ندارم و اگه دیر کردم، جریمه ای نمی دم. نه! قانون میگه این ماده باید اجرا بشه و پیش فروشنده مسئولیت داره. این قضیه برای حمایت از شما پیش خریدارهاست تا سازنده ها نتونن با شروط ناعادلانه، خودشون رو از زیر بار مسئولیت شونه خالی کنن.

بند (۹) ماده (۲): رفیق شفیق بند ۳ ماده ۶

توی بند ۳ ماده ۶، به قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون اشاره شد. اگه یادتون باشه، این بند به مواردی مثل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال اون مربوط می شه. بند ۹ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان دقیقاً همین موارد رو توضیح میده و تاکید می کنه که این خدمات باید توسط پیش فروشنده انجام بشن. ارتباط تنگاتنگ این دو بند نشون میده که قانون گذار به تمام جنبه های زندگی توی یه پروژه ساختمونی، از خود واحد گرفته تا زیرساخت های اطرافش، اهمیت داده و برای همه اون ها تعهد و جریمه در نظر گرفته. پس، فقط به خود واحدتون فکر نکنید، محیط اطراف و خدمات عمومی هم جزو حقوق شماست.

اگه پیش خریدار باشی، چطور حق و حقوقتو بگیری؟

حالا که با ماده ۶ و بندهاش آشنا شدیم، این سوال پیش میاد که اگه پیش فروشنده به تعهداتش عمل نکرد، شما به عنوان پیش خریدار باید چیکار کنید؟ از کجا شروع کنید و چطور حقتون رو بگیرید؟ نگران نباشید، راه های قانونی برای این کار وجود داره که اینجا قدم به قدم توضیح می دم.

قدم اول: اظهارنامه قضایی بفرستید

اولین و مهم ترین کاری که باید بکنید، اینه که با ارسال یک اظهارنامه قضایی به پیش فروشنده، رسماً و قانوناً بهش اطلاع بدید که به تعهداتش عمل نکرده و شما بابت این تاخیر، مطالبه خسارت (جریمه) دارید. اظهارنامه یه سند رسمی هست که از طریق دفتر خدمات قضایی به طرف مقابل ارسال می شه. این کار چند تا فایده داره:

• اثبات آگاهی: نشون می ده که پیش فروشنده از تاخیرش مطلع شده.
• مبنای قانونی: به عنوان مدرکی برای شروع دعوای حقوقی آینده شما عمل می کنه.
• ایجاد فشار: گاهی اوقات همین ارسال اظهارنامه باعث می شه پیش فروشنده برای رفع مشکل دست به کار بشه.

توی اظهارنامه باید دقیقاً بگید که پیش فروشنده کدوم بند از قرارداد رو زیر پا گذاشته، از چه تاریخی تاخیر شروع شده و شما چه جریمه ای (بر اساس ماده ۶) رو مطالبه می کنید.

قدم دوم: تو دادگاه شکایت کنید

اگه با ارسال اظهارنامه، پیش فروشنده حاضر به همکاری نشد یا جریمه رو پرداخت نکرد، چاره ای نیست جز اینکه پای مراجع قضایی رو وسط بکشید. شما باید با تنظیم یک دادخواست مطالبه جریمه تاخیر و خسارت به دادگاه صالح مراجعه کنید. این دادخواست باید شامل تمام جزئیات قرارداد، مدارک و شواهد تاخیر، و میزان جریمه ای باشه که بر اساس ماده ۶ محاسبه کردید.

توصیه می کنم توی این مرحله حتماً از یه وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها کمک بگیرید. وکیل می تونه شما رو تو مراحل دادگاه راهنمایی کنه، بهترین راهکار رو پیشنهاد بده و مطمئن بشه که تمام مراحل قانونی به درستی طی می شن.

مراجع حل اختلاف و داوری (اگه تو قرارداد ذکر شده باشه)

بعضی وقت ها، توی قراردادهای پیش فروش یه بندی به اسم داوری یا حل اختلاف وجود داره. یعنی اگه مشکلی پیش اومد، به جای رفتن مستقیم به دادگاه، اول به یه داور یا یه مرکز حل اختلاف مراجعه می کنن. اگه تو قرارداد شما هم همچین بندی هست، باید اول به اون مراجعه کنید. داور یا مرجع حل اختلاف سعی می کنه بین طرفین صلح و سازش ایجاد کنه یا رایی صادر کنه که برای هر دو طرف لازم الاجرا باشه. این روش معمولاً سریع تر و کم هزینه تر از رفتن به دادگاهه، به شرطی که هر دو طرف به نتیجه داوری پایبند باشن.

چه مدارکی لازمه؟

برای اینکه ادعای شما توی دادگاه یا مرجع داوری به نتیجه برسه، باید مدارک کافی داشته باشید. این مدارک شامل:

• اصل قرارداد پیش فروش ساختمان: این مهم ترین مدرکه.
• کپی برابر اصل تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی طرفین.
• رسیدهای پرداخت اقساط: نشون می ده که شما به تعهدات مالی خودتون عمل کردید.
• اظهارنامه قضایی ارسال شده: اثبات می کنید که پیش فروشنده رو مطلع کردید.
• نظریه کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم): برای تعیین اجرت المثل یا بهای روز تعهدات انجام نشده.
• هرگونه مکاتبه، پیامک یا ایمیل: که بین شما و پیش فروشنده رد و بدل شده و مربوط به تاخیر یا مشکلات دیگه باشه.
• شاهد (در صورت وجود): اگه کسی شاهد بدقولی یا مسائل دیگه هست، می تونه کمک کننده باشه.

جمع آوری دقیق این مدارک، مسیر شما رو برای مطالبه حق و حقوقتون هموارتر می کنه.

توصیه های طلایی برای پیش فروشنده ها (تا دردسر حقوقی پیدا نکنن)

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان فقط برای پیش خریدارها نیست. پیش فروشنده ها (سازنده ها، شرکت های ساختمانی) هم باید حسابی به این ماده توجه کنن تا خودشون رو گرفتار دردسرهای حقوقی و پرداخت جریمه های سنگین نکنن. اینجا چند تا توصیه دوستانه برای پیش فروشنده ها دارم که کمک می کنه هم خیال خودشون راحت باشه و هم مشتری هاشون رو راضی نگه دارن.

رعایت دقیق زمان بندی و تعهدات قراردادی

مهم ترین چیزی که یه پیش فروشنده باید رعایت کنه، همون چیزیه که تو قرارداد نوشته. یعنی اگه گفتید فلان تاریخ تحویل می دید، تمام تلاشتون رو بکنید که همون تاریخ یا حتی زودتر تحویل بدید. اگه گفتید با فلان کیفیت و فلان مصالح می سازید، دقیقاً همون رو انجام بدید. پایبندی به زمان بندی و کیفیت تعهدات، نه تنها شما رو از جریمه های ماده ۶ نجات می ده، بلکه اعتبار و خوشنامی شما رو توی بازار ساخت و ساز بالا می بره. همیشه یه برنامه دقیق داشته باشید و سعی کنید چند هفته تا یک ماه، زودتر از موعد مقرر، کار رو به اتمام برسونید تا اگه مشکل غیرمنتظره ای پیش اومد، زمان جبران داشته باشید.

ارتباط شفاف و مستمر با پیش خریداران

یکی از دلایلی که پیش خریدارها ممکنه سریعاً به شکایت و مطالبه جریمه روی بیارن، عدم اطلاع رسانی کافی از طرف پیش فروشنده ست. اگه احساس می کنید پروژه تون ممکنه کمی تاخیر داشته باشه، به جای پنهان کاری، زودتر و شفاف با پیش خریداران صحبت کنید. دلایل تاخیر رو توضیح بدید، راه حل ها رو مطرح کنید و سعی کنید باهاشون همفکری کنید. گاهی اوقات، یه ارتباط دوستانه و صادقانه می تونه جلوی خیلی از اختلافات رو بگیره و حتی پیش خریدار رو راضی به ادامه همکاری کنه. گزارش های دوره ای از پیشرفت کار هم خیلی کمک کننده هستن.

پیش بینی حوادث غیرمترقبه و درج شروط متناسب در قرارداد

دنیای ساخت و ساز پر از اتفاقات غیرقابل پیش بینیه: از بلایای طبیعی مثل سیل و زلزله گرفته تا تحریم های اقتصادی، نوسانات بازار مصالح یا حتی مشکلات اداری. یه پیش فروشنده حرفه ای، توی قراردادش بند فورس ماژور یا حوادث غیرمترقبه رو پیش بینی می کنه. البته، این بند باید کاملاً شفاف و با جزئیات باشه و هر چیزی رو شامل نشه. مثلاً نمی تونید تاخیر در دریافت مجوز رو جزو فورس ماژور بیارید. اما اگه واقعاً اتفاقی افتاد که خارج از کنترل شما بود، وجود این بند می تونه شما رو از پرداخت جریمه برای اون دوره خاص معاف کنه. حواستون باشه که این بند هم باید عادلانه باشه و حقوق پیش خریدار رو به خطر نندازه.

اهمیت مشاوره حقوقی پیش از امضای قرارداد

قبل از اینکه یه قرارداد پیش فروش رو امضا کنید (چه به عنوان پیش فروشنده و چه پیش خریدار)، حتماً با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور املاک مشورت کنید. یه وکیل می تونه تمام بندهای قرارداد رو بررسی کنه، از قانونی بودن اون ها مطمئن بشه و شروطی رو پیشنهاد بده که هم از شما حمایت کنه و هم مطابق با قوانین باشه. پیش بینی دقیق تمام جنبه های قرارداد از همون ابتدا، می تونه شما رو از گرفتاری های حقوقی آینده نجات بده. سرمایه گذاری روی مشاوره حقوقی، قطعاً از هزینه های دعوای حقوقی آینده خیلی کمتره.

حرف آخر (نتیجه گیری)

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، بی راهه نیست و نقش حیاتی توی بازار مسکن ما داره. این ماده نه تنها یه پشتوانه قوی برای پیش خریدارهاست که قراره خونه رو روی کاغذ بخرن و تا زمان تحویل، سرمایه شون رو درگیر کنن، بلکه یه تلنگر جدی برای پیش فروشنده هاست تا به تعهداتشون پایبند باشن و خیال خریداران رو از بابت زمان، کیفیت و تحویل سند راحت کنن. دونستن مفاد این ماده و بندهای ریز و درشتش، هم به پیش خریدارها کمک می کنه تا بدونن در صورت بدقولی سازنده چطور باید حقشون رو بگیرن، و هم به پیش فروشنده ها نشون می ده که اگه پایبند به قرارداد نباشن، چه جریمه های سنگینی در انتظارشونه.

خلاصه کلام اینکه، برای اینکه یه معامله پیش فروش ساختمان، بدون دردسر و شیرین تموم بشه، لازمه که هر دو طرف قرارداد، یعنی هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده، از مفاد قانون پیش فروش ساختمان، مخصوصاً ماده ۶، آگاهی کامل داشته باشن و به اون احترام بذارن. این آگاهی و پایبندی، نه تنها از اختلافات و دعواهای حقوقی جلوگیری می کنه، بلکه به شفافیت و اعتماد توی بازار مسکن هم کمک زیادی می کنه. یادمون باشه، پیشگیری همیشه بهتر از درمانه و یه مشاوره حقوقی خوب قبل از هر اقدام، می تونه کلی از سرمایه و وقت ما رو نجات بده.