دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت کجاست

وقتی پای خرید و فروش ملک یا هر مال دیگه ای وسط میاد، نهایتاً باید یه سند رسمی تنظیم بشه تا معامله حسابی و قانونی بشه. حالا اگه فروشنده زیر بار نرفت و برای تنظیم سند رسمی همراهی نکرد، خریدار باید چیکار کنه؟ باید بره سراغ دادگاه و دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» رو مطرح کنه. اینکه این دعوا باید تو کدوم دادگاه مطرح بشه، بستگی به این داره که موضوع معامله چی باشه؛ ملک یا مال منقول. در مورد اموال غیرمنقول (مثل خونه و زمین)، دادگاه محل وقوع ملک صالحه، اما برای اموال منقول (مثل ماشین)، دادگاه محل اقامت خوانده یا محل قرارداد صلاحیت داره.

معامله ها بخش جدانشدنی زندگی ما هستن. از خرید یه گوشی موبایل ساده بگیر تا معامله های بزرگ تر مثل خرید خونه یا ماشین، همه ما هر روز درگیر انواع و اقسام قول و قرارهای مالی می شیم. اما ته ته همه این معامله ها، مخصوصاً اونایی که ارزش بالایی دارن، جایی می رسه که باید تکلیف سند و مالکیت مشخص بشه. سند رسمی، همون چیزیه که به معامله شما اعتبار قانونی میده و خیال هر دو طرف رو راحت می کنه. فکر کنید یه خونه خریدید، پولش رو هم دادید، اما فروشنده هی امروز و فردا می کنه برای انتقال سند رسمی. اینجا دقیقاً همون نقطه ایه که دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» به داد شما میرسه.

این دعوا یکی از رایج ترین پرونده ها تو دادگاه های حقوقیه و خیلی ها باهاش سروکار دارن. ممکنه شما خریدار باشید و فروشنده بدعهدی کرده، یا حتی فروشنده باشید و بخواید بدونید چه تعهداتی دارید. هدف ما تو این مقاله اینه که همه چیز رو درباره این دعوا، از صفر تا صد، به زبان خودمونی و قابل فهم توضیح بدیم. می خوایم جواب این سوال اصلی رو پیدا کنیم که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت کجاست؟ و بعدش هم ببینیم که چطور باید این دعوا رو مطرح کرد و چه نکات ریز و درشتی داره که باید حواسمون بهشون باشه.

چی اصلا هست این دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؟

ببینید، وقتی ما حرف از سند رسمی می زنیم، منظورمون دقیقاً همون چیزیه که تو ماده 1287 قانون مدنی تعریف شده. یعنی سندی که تو اداره ثبت اسناد و املاک، یا دفترخونه (دفتر اسناد رسمی) یا حتی توسط یه مامور رسمی دیگه، با رعایت تمام قانون و مقرراتش تنظیم شده باشه. پس هر کاغذبازی یا قولنامه ای، سند رسمی نیست و اعتبار قانونی اون رو نداره.

حالا چرا اصلاً این دعوا مطرح میشه؟ خیلی ساده ست: شما به عنوان خریدار، طبق یه قولنامه یا مبایعه نامه، پولی رو پرداخت کردید و فروشنده هم متعهد شده که ملک یا مال رو به نام شما بزنه. اما به هر دلیلی، مثلاً بالا رفتن قیمت ملک، پشیمونی، یا حتی سهل انگاری، فروشنده از این تعهد سر باز میزنه. اینجا دیگه سند شما عادیه و مالکیت شما کاملاً رسمی نشده. برای اینکه این مشکل حل بشه و مالکیت شما ثبت قانونی بشه، باید پای دادگاه وسط بیاد و فروشنده رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه.

این دعوا برای اینه که حق و حقوق شما، اون چیزی که سرش با فروشنده توافق کردید، رسماً و قانوناً به نام شما بخوره. بدون سند رسمی، ممکنه دردسرهای زیادی براتون پیش بیاد، مثلاً نتونید از تسهیلات بانکی استفاده کنید، نتونید ملک رو بفروشید یا حتی ممکنه فروشنده دوباره مال رو به کس دیگه ای بفروشه. پس این دعوا، یه جورایی تضمین کننده امنیت خاطر شما در معاملات بزرگ محسوب میشه.

تعهدات فروشنده و تفاوتش با اثبات مالکیت، چی به چیه؟

وقتی دو نفر با هم یه قرارداد یا قولنامه می بندن، یه سری تعهدات برای هر دو طرف ایجاد میشه. این تعهدات یا تو خود قرارداد به صراحت نوشته شده، یا قانون اون ها رو تعیین کرده، و یا حتی بر اساس عرف و عادت، طرفین باید اون ها رو انجام بدن.

قول و قرارها و پایبندی فروشنده

ماده 220 قانون مدنی میگه که طرفین یه قرارداد نه تنها باید به چیزهایی که تو قرارداد نوشتن عمل کنن، بلکه به چیزهایی که قانون برای اون ها تعیین کرده و حتی به تمام نتایجی که از قرارداد به وجود میاد یا عرف و عادت باعثش میشه، هم باید پایبند باشن. مثلاً بر اساس مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، هر فروشنده ای ملزم به تنظیم سند رسمی برای مال فروخته شده اش هست. حتی اگه این تکلیف تو قولنامه هم نوشته نشده باشه، باز هم فروشنده نمیتونه بگه من بی خبر بودم و از زیر بار مسئولیتش شونه خالی کنه.

البته همیشه هم اینطور نیست و یه وقتایی ممکنه شرایط فرق کنه. مثلاً گاهی تو قرارداد نوشته میشه که اگه فروشنده تا یه تاریخ مشخصی از فروش منصرف شد، میتونه یه مبلغی رو به عنوان «وجه التزام» به خریدار بده و معامله رو کنسل کنه. تو این حالت، خریدار حق انتخاب داره: یا وجه التزام رو بگیره، یا فروشنده رو الزام به تنظیم سند رسمی کنه. مگه اینکه تو قرارداد هم دریافت وجه التزام بابت تأخیر و هم الزام به تنظیم سند رسمی با هم برای خریدار در نظر گرفته شده باشه.

سند رسمی یا اثبات مالکیت؟ کدوماش به کار من میاد؟

اینجا یه نکته خیلی مهم حقوقی وجود داره که خیلی ها ممکنه اشتباهش بگیرن: تفاوت دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» با دعوای «اثبات مالکیت». این دو تا دعوا کاملاً با هم فرق دارن و هر کدوم برای شرایط خاص خودشونن:

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: این دعوا فقط زمانی مطرح میشه که ملک مورد معامله، «سابقه ثبتی» داشته باشه. یعنی قبلاً تو اداره ثبت اسناد و املاک، به نام شخص دیگه ای ثبت شده و شما الان میخواید که این سند از نام اون شخص (فروشنده) به نام شما منتقل بشه. تو این شرایط، شما میگید که سند وجود داره، اما فروشنده حاضر نیست به تعهدش عمل کنه و سند رو به نام شما بزنه.
• دعوای اثبات مالکیت: این دعوا وقتی مطرح میشه که ملک اصلاً «سابقه ثبتی» نداره، یا سند رسمی اش به دلایلی مثل گم شدن یا از بین رفتن، موجود نیست. تو این حالت، شما اول باید ثابت کنید که اصلاً مالک هستید، بعد اگه تونستید مالکیتتون رو ثابت کنید، میتونید درخواست کنید که سند رسمی به نام شما صادر بشه. پس قدم اول تو این دعوا، اثبات حق مالکیت خودتونه، نه الزام به انتقال سند موجود.

پس حسابی حواستون باشه که تو پرونده شما، کدوم یکی از این شرایط وجود داره. اگه اشتباهی دعوا رو مطرح کنید، ممکنه دادگاه اون رو رد کنه و هم وقت و هم هزینه تون از بین بره.

بالاخره دادگاه صالح کجاست؟ (همون جواب اصلی سوالتون!)

حالا رسیدیم به قسمت اصلی و شاید مهم ترین بخش بحثمون. اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو باید تو کدوم دادگاه مطرح کنیم، یه موضوع حیاتیه. اگه دادگاه اشتباهی رو انتخاب کنیم، کلاً دعوامون به جایی نمیرسه و رد میشه.

یه قانون کلی وجود داره که تو تعیین دادگاه صالح، خیلی کمکمون میکنه: تفکیک بین «اموال منقول» و «اموال غیرمنقول».

املاک غیرمنقول (ملک و زمین و…)، داستانش چیه؟

اموال غیرمنقول همون چیزایی هستن که نمیشه اون ها رو جابجا کرد، مثل زمین، خونه، آپارتمان، باغ و اینجور چیزها. تو پرونده های مربوط به این اموال، داستان کمی فرق داره:

1. صلاحیت ذاتی: خیالتون راحت، همیشه و بدون استثنا، این دعوا باید تو دادگاه های حقوقی مطرح بشه. دادگاه های کیفری، خانواده یا انقلاب اصلاً صلاحیت رسیدگی به این جور دعاوی رو ندارن.
2. صلاحیت محلی: اینجا قانون خیلی واضحه. طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای اموال غیرمنقول رو داره، فقط و فقط دادگاه محل وقوع ملک هست. یعنی اگه ملک تو شیرازه، باید برید دادگاه شیراز؛ اگه تو مشهده، باید برید دادگاه مشهد.

چقدر پول میدی؟ (صلاحیت نسبی و دادگاه صلح یا حقوقی)

علاوه بر صلاحیت ذاتی و محلی، یه چیز دیگه هم مهمه: ارزش خواسته یا همون قیمتی که برای ملک مورد معامله تو دادخواستتون میارید. این ارزش خواسته تعیین میکنه که باید برید دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی:

• دادگاه صلح: اگه ارزش خواسته (قیمت ملک مورد معامله) تا سقف یک میلیارد ریال (صد میلیون تومان) باشه، دادگاه صلح محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی داره. این تغییر بر اساس بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 به وجود اومده.
• دادگاه حقوقی: اما اگه ارزش خواسته بالاتر از یک میلیارد ریال باشه، اونوقت باید دعواتون رو تو دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح کنید.

یه نکته خیلی مهم رو هم یادتون باشه:

طبق رای وحدت رویه شماره 865 مورخ 1404/04/31 هیات عمومی دیوان عالی کشور، اینکه ملک سابقه ثبتی داشته باشه یا نه، هیچ تاثیری تو اینکه باید برید دادگاه صلح یا حقوقی محل وقوع ملک، نداره. یعنی صرفاً محل وقوع ملک و ارزش خواسته ملاکه.

اموال منقول (ماشین، سهام و…)، اینجا چطوریه؟

اموال منقول همون چیزایی هستن که میشه اون ها رو جابجا کرد، مثل ماشین، سهام، اثاثیه منزل، وسایل الکترونیکی و… برای این نوع اموال، قوانین صلاحیت کمی منعطف تره:

1. صلاحیت ذاتی: مثل اموال غیرمنقول، این دعوا هم باید تو دادگاه های حقوقی مطرح بشه.
2. صلاحیت محلی: اینجا دیگه دستتون کمی بازتره. طبق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، میتونید یکی از این سه تا دادگاه رو انتخاب کنید:
   • دادگاه محل اقامت خوانده (یعنی جایی که فروشنده زندگی میکنه).
   • دادگاه محل انعقاد قرارداد (یعنی جایی که قولنامه رو نوشتید و امضا کردید).
   • دادگاه محل انجام تعهد (یعنی جایی که قرار بوده فروشنده تعهدش رو انجام بده، مثلاً ماشینو تحویل بده یا سند رو به نام بزنه).

اگه خدای نکرده مجبور شدید که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو مطرح کنید، یادتون باشه که انتخاب دادگاه درست، اولین و مهم ترین قدمه. یه اشتباه کوچیک تو این مرحله میتونه کل پرونده شما رو با مشکل مواجه کنه و فقط وقت و انرژی تون رو هدر بده. پس حتماً قبل از هر کاری، از صلاحیت دادگاهی که انتخاب می کنید، مطمئن بشید.

قدم به قدم تا ثبت سند: چطور دعواتو مطرح کنی؟

خب، تا اینجا فهمیدیم که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چی هست و کجا باید مطرح بشه. حالا بیاید ببینیم عملاً چطور باید این دعوا رو شروع کرد و چه مراحلی داره. این مراحل رو قدم به قدم با هم مرور می کنیم:

قبل از دادگاه: آماده باش!

قبل از اینکه پاتون به دادگاه برسه، یه سری کارهای مقدماتی هست که باید انجام بدید تا پرونده تون محکم تر باشه:

1. ارسال اظهارنامه قضایی: شاید باورتون نشه، ولی فرستادن یه اظهارنامه قضایی به فروشنده میتونه خیلی کمک کنه. این کار یه جورایی میشه «تکمیل حجت». شما رسماً به فروشنده میگید که باید به تعهدش عمل کنه و برای تنظیم سند حاضر بشه. اگه بعداً کار به دادگاه کشید، این اظهارنامه نشون میده که شما به وظیفتون عمل کردید و قصد حل و فصل مسالمت آمیز داشتید، اما فروشنده همکاری نکرده.
2. جمع آوری مستندات: این مهم ترین قسمته. هر مدرکی که نشون بده شما معامله کردید و پولی پرداخت کردید، باید جمع آوری بشه.
   • قولنامه یا مبایعه نامه: این مهم ترین مدرکه. حتماً اصلش رو داشته باشید.
   • مدارک پرداخت: رسیدهای بانکی، چک ها، سفته ها یا هر مدرکی که نشون بده شما پول رو به فروشنده دادید.
   • شهادت شهود: اگه موقع معامله شاهد داشتید، شهادت اون ها هم میتونه خیلی بهتون کمک کنه.
   • مدارک شناسایی: کپی کارت ملی و شناسنامه خودتون.

تنظیم دادخواست: اسم کی رو بنویسم؟

بعد از جمع آوری مدارک، نوبت به تنظیم دادخواست میرسه. دادخواست، همون برگه ایه که توش خواسته خودتون رو از دادگاه می نویسید. این دادخواست باید خیلی دقیق و کامل نوشته بشه:

• طرفین دعوا:
  • خواهان: شما به عنوان خریدار یا هر کسی که قبل از شما این ملک رو خریده و حالا میخواد سند به نامش بشه.
  • خوانده: اینجاست که باید حسابی حواستون باشه. خوانده دعوا، مالک رسمی ملک هست که سند به نامشه. اما اگه شما ملک رو از یه نفر دیگه خریدید که خودش هم قبلاً از کس دیگه ای خریده بوده و هنوز سند به نامش نشده، باید اسم تمام ایادی ماقبل (یعنی همه کسایی که ملک دستشون به دست گشته تا رسیده به شما) رو تو ستون خواندگان دادخواست بیارید. این خیلی مهمه، چون طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی رو مالک میدونه که سند به نامش ثبت شده باشه.
• نکات شکلی دادخواست: دادخواست باید طبق مواد 51 و 52 قانون آیین دادرسی مدنی، شامل اطلاعات دقیقی مثل مشخصات کامل طرفین، خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی)، شرح ماجرا، دلایل و مدارک و امضا باشه.

هزینه دادرسی: چقدر آب میخوره؟

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی جزو دعاوی «مالی» محسوب میشن و هزینه دادرسی اون ها بر همین اساس حساب میشه:

• برای اموال منقول: هزینه دادرسی بر اساس ارزشی که شما برای مال (مثلاً قیمت ماشین) تو دادخواستتون مینویسید (تقویم خواهان) حساب میشه. البته باید سقف صلاحیت دادگاه صلح (یک میلیارد ریال) رو هم در نظر داشته باشید.
• برای اموال غیرمنقول: اینجا دیگه قیمت واقعی بازار ملاک نیست. هزینه دادرسی بر اساس «ارزش منطقه ای ملک» که توسط اداره دارایی تعیین میشه، محاسبه میشه.

تو دادگاه چی میشه؟ ریزبین باش!

بعد از تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه ها، قاضی یه وقت رسیدگی تعیین می کنه. روال معمول تو دادگاه ها اینه که قاضی قبل از جلسه، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می گیره تا مالک رسمی ملک مشخص بشه.

قاضی تو این دعوا دو تا چیز اصلی رو بررسی می کنه:

1. وجود قرارداد معتبر: اول از همه، دادگاه مطمئن میشه که بین شما و فروشنده یه قرارداد (قولنامه یا مبایعه نامه) درست و درمون و معتبر وجود داشته. یعنی قرارداد باید طبق ماده 190 قانون مدنی، تمام شرایط لازم برای صحت معامله رو داشته باشه.
2. نقض تعهد از طرف فروشنده: دومین چیزی که قاضی بررسی می کنه اینه که آیا فروشنده واقعاً به تعهدش عمل نکرده؟ یعنی آیا اون زیر بار انتقال سند نرفته؟

ممکنه تو این مرحله، فروشنده (خوانده) هم یه ادعاهایی داشته باشه، مثلاً بگه که معامله فسخ شده یا اصلاً باطل بوده. اگه ادعای «فسخ» داشته باشه، دادگاه میتونه تو همون جلسه رسیدگی کنه. اما اگه ادعای «بطلان معامله» رو مطرح کنه، باید خودش یه دادخواست جداگانه و متقابل بده تا دادگاه به اون هم رسیدگی کنه (طبق ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی).

دستور موقت: سپر بلای ملک!

یکی از مهم ترین و کاربردی ترین کارهایی که باید تو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انجام بدید، اینه که درخواست «دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک» رو هم مطرح کنید. چرا اینقدر مهمه؟

خیلی وقت ها پیش میاد که وقتی دعوا تو دادگاه در جریانه، فروشنده از فرصت سوءاستفاده می کنه و ملک رو به یه نفر دیگه میفروشه! در این صورت، پرونده شما حسابی پیچیده میشه و ممکنه دادگاه دعوای شما رو رد کنه، چون دیگه فروشنده مالک رسمی نیست. اینجاست که دستور موقت نجاتتون میده و مثل یه سپر بلای قوی عمل می کنه. با این دستور، تا وقتی پرونده شما تموم بشه، فروشنده نمیتونه ملک رو به کس دیگه ای منتقل کنه.

این درخواست رو میتونید همزمان با دادخواست اصلی، یا حتی بعداً، به دادگاه بدید. شرایط و نحوه درخواستش هم تو مواد 310 تا 325 قانون آیین دادرسی مدنی اومده.

حکم نهایی و اجرای اون: بالاخره سند به نام میشه؟

اگه دادگاه به نفع شما حکم بده و فروشنده رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه، این تازه اول راهه! حالا باید حکم اجرا بشه. اگه فروشنده خودش حاضر نشد و به حکم دادگاه تمکین نکرد، جای نگرانی نیست. واحد اجرای احکام دادگستری وارد عمل میشه و نماینده ای رو به دفتر اسناد رسمی میفرسته تا سند رو به جای فروشنده، به نام شما امضا کنه. اینجوری بالاخره بعد از طی مراحل قانونی، سند ملک به نام شما منتقل میشه و مالکیتتون رسمی و قطعی میشه.

گیر و گورهای حقوقی و یه سری نکات طلایی

همونطور که دیدید، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با اینکه خیلی رایجه، اما پیچیدگی های خاص خودش رو داره. تو این بخش میخوایم به چند تا از چالش ها و نکات مهم دیگه اشاره کنیم که دونستن شون میتونه خیلی کمکتون کنه.

اگه ملک مشاعی باشه چی؟ (دعوای الزام به تنظیم سند مشاعی)

گاهی اوقات شما یه قسمتی از یه زمین بزرگ (مثلاً یه قطعه زمین مشخص با حدود معلوم) رو خریدید، ولی این زمین هنوز تفکیک نشده و سند تفکیکی نداره. یعنی سندش هنوز به صورت مشاعی (چند نفری) صادر شده. تو این حالت، اگه شما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی رو مطرح کنید، دادگاه ممکنه دعوای شما رو «قابل استماع» ندونه و ردش کنه. چرا؟ چون شما یه قطعه مشخص رو خریدید، نه یه سهم مبهم از کل زمین.

پس راهکار چیه؟ تو این شرایط، اول باید دعوای «الزام به تفکیک» ملک رو مطرح کنید تا اون قطعه ای که خریدید، از بقیه جدا بشه و سند تفکیکی براش صادر بشه. بعد از تفکیک، میتونید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همون قطعه رو مطرح کنید. یا اینکه میتونید از قوانینی مثل قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی استفاده کنید تا برای ملک تون سند بگیرید.

چرا یه وکیل خوب لازم داری؟

با اینکه سعی کردیم همه چیز رو ساده توضیح بدیم، اما خودتون هم دیدید که چقدر ریزه کاری و نکته حقوقی تو این دعوا وجود داره. پرونده های ملکی، مخصوصاً الزام به تنظیم سند رسمی، جزو پرونده های نسبتاً پیچیده محسوب میشن و یه اشتباه کوچیک میتونه روند پرونده رو کاملاً عوض کنه.

اگه یه وکیل متخصص و با تجربه تو دعاوی ملکی داشته باشید، اون وکیل میتونه از همون اول، دادگاه صالح رو درست انتخاب کنه، دادخواست رو بدون نقص بنویسه، همه مدارک لازم رو جمع آوری کنه، درخواست دستور موقت رو به موقع بده، و خلاصه، از پیچ و خم های دادگاه سر در بیاره و نذاره حق شما ضایع بشه. حضور یه وکیل مجرب، نه تنها روند کار رو سرعت میده، بلکه شانس موفقیت شما رو هم حسابی بالا میبره.

نتیجه گیری: حرف آخر چیه؟

خب، رسیدیم به انتهای بحثمون. همونطور که با هم دیدیم، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یه دعوای حقوقی مهمه که برای تضمین مالکیت شما تو معاملات، ضروریه. دونستن اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت کجاست، اولین و شاید مهم ترین قدم برای شروع این دعواست. یاد گرفتیم که برای اموال غیرمنقول (مثل خونه و زمین)، دادگاه محل وقوع ملک صالحه و بسته به ارزش خواسته، ممکنه دادگاه صلح یا حقوقی باشه. اما برای اموال منقول (مثل ماشین)، داستان کمی فرق داره و میتونیم به دادگاه محل اقامت خوانده یا محل قرارداد مراجعه کنیم.

یادتون باشه که این مسیر، از جمع آوری مدارک و ارسال اظهارنامه گرفته تا تنظیم دادخواست، درخواست دستور موقت و نهایتاً اجرای حکم، پر از نکات ریز و درشته. هر مرحله، اهمیت خاص خودش رو داره و اگه درست انجام نشه، میتونه پرونده شما رو با مشکل روبرو کنه. به خاطر همین پیچیدگی ها، اکیداً توصیه می کنیم که اگه با همچین پرونده ای سر و کار پیدا کردید، حتماً با یه وکیل متخصص و مجرب تو زمینه دعاوی ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب، میتونه مثل یه نقشه راه عمل کنه و شما رو تو این مسیر سخت، قدم به قدم همراهی کنه تا به حقتون برسید و سند رسمی رو به نام خودتون ثبت کنید.